Die Chronologie des Gesetzes: Vom Entwurf bis zur Mietechtsänderung 

Ständig gibt es neue Mietrechtsurteile. Das Mietrechtsgesetz ändert sich jedoch höchstens alle 10 Jahre einmal. Zum 1.5.2013 war es wieder mal so weit: Da traten ein paar neue Regelungen z.B. zur Mieterhöhung, der Kaution, dem Mietminderungsausschluss oder dem Contracting in Kraft. 

Am Ende ging es mit der Mietrechtsänderung dann doch schneller als viele dachten! Der Gesetzgeber hatte sich für die Mietrechtsänderung folgenden Terminplan gesetzt und sich auch daran gehalten: 

 

27.09.2012:

1. Lesung im Bundestag, Übergabe an den Rechtsausschuss

16.10.2012:

Verbändeanhörung

12./13.12.2012:

2. und 3. Lesung im Bundestag

Bundestag beschließt Mietrechtsänderung

1.2.2013

Bundesrat beschließt Mietrechtsänderung

11.3.2013

Verkündung des Gesetzes

1.5.2013

Inkrafttreten des neuen Gesetzes außer der Vorschriften zum Contracting

1.7.2013

Inkrafttreten der Vorschriften zum Contracting (§ 556c BGB)

Selbst Mietrechtsexperten sind vom frühen Inkraftreten überrascht   

Bis zuletzt hing das Gesetz noch am seidenen Faden. Nachdem die Angelegenheit nach der 1. Lesung gleich an den Rechtsausschuss des Bundestages verwiesen worden war, erfolgte am 16.10.2012 die Expertenanhörung. Danach wurden erst einmal die eigentlich für den 8./9.11.2012 angesetzten Termine für die 2. und 3. Lesung von der Tagesordnung genommen.

Dann die Überraschung kurz vor Weihnachten: In der 3. Lesung am 13.12.2012 verabschiedete der Bundestag die Gesetzesänderung gegen die Stimmen der Opposition.  Der Bundesrat sollte eigentlich am 14.12.2012 die Mietrechtsänderung „besiegeln“, allerdings wurde das Vorhaben auf die Plenarsitzung am 1.2.2013 verschoben.

Der Rechtsausschluss des Bundesrats hatte zwar noch ein paar erhebliche, für den Vermieter nachteilige Änderungen vorgeschlagen. Die wurden aber – zum Glück! – nicht ins Gesetz übernommen.

Warum das neue Mietrechtsänderungsgesetz?

Auch das Mietrecht, soll etwas zum Klimaschutz und der Energiewende beitragen. Dafür sollen Anreize für eine energetischen Sanierung geschaffen werden.

Außerdem soll mit der Mietrechtsänderung Vermietern geholfen werden, Mietnomaden schneller loszuwerden. Doch  Mieter, deren Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll, werden durch die Mietrechtsänderung besser geschützt.

Mieterhöhung: Bei „Wohnungsnot“ solls weniger geben

Die wichtigste Änderung, die in letzter Minute noch ins Gesetz wanderte, war die Senkung der Kappungsgrenze in Gebieten, in denen Wohnungen knapp sind. Ein Zugeständnis an die Mieterseite. 

Nach wie vor ist es so, dass Sie nach § 558 BGB Ihre Miete auf das ortsübliche Niveau anheben dürfen. Allerdings nur um 20 % innerhalb von 3 Jahren.

Nur in Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, soll diese Grenze mit der Mietrechtsänderung auf 15 % innerhalb von 3 Jahren gesenkt werden. Welche Gebiete das sein sollen, dürfen die Landesregierungen per Rechtsverordnung für die Dauer von maximal 5 Jahren festlegen.   

Modernisierung: In Ihre Ankündigung muss ein Hinweis rein

Eine weitere, kleine Korrektur zugunsten der Mieter steckt in der Modernisierungsankündigung.  Da soll künftig ein Hinweis rein, dass der Mieter gegen die Modernisierungsarbeiten Härtegründe ins Feld führen kann.

Da viele Mieter gar nicht wissen, dass sie Härtegründe vorbringen könnten und ihnen dafür nur 1 Monat ab Zugang der Ankündigung Zeit bleibt, soll die Vermieter doch wenigstens eine Hinweispflicht treffen. 

Bei der Modernisierung bleibt es bei einer Erhöhung von 11 %

Der Vermieter darf – wie bisher auch – jährlich maximal 11 % der Modernisierungskosten als Modernisierungsmieterhöhung geltend machen.

Erhaltungsaufwendungen, die mit der Modernisierung verbunden sind, berechtigen ihn dagegen nicht zur Mieterhöhung. Das war zwar bisher schon so, stand aber nicht ausdrücklich im Gesetz.

Hart umkämpft: Der 3-monatige Mietminderungsausschluss

Sanieren Sie energetisch, bringt das meistens viel Lärm, Bauschmutz, ein Baugerüst vorm Haus mit sich – eigentlich ein handfester Minderungsgrund. Dennoch darf der Mieter nach Inkrafttretren der Mietrechtsänderung erst nach 3 Monaten die Miete mindern.

Das sei auch deswegen gerechtfertigt, weil Ihr Mieter ja dank Ihrer Sanierungen künftig von den geringeren Nebenkosten profitiert.

Mietminderungsausschluss gilt nur bei energetischer Modernisierung

Ab dem 4. Monat darf der Mieter aber wieder mindern, sofern Sie bis dahin noch nicht mit den Arbeiten fertig sind bzw. Ihr Mieter seine Wohnung wieder unbeeinträchtigt nutzen kann.

Wichtig: Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Modernisieren Sie dagegen nur Ihr Bad, darf der Mieter nach wie vor mindern, wenn es wegen Ihrer Umbauarbeiten laut oder schmutzig wird.

Ebenso, wenn er während der Umbauphase die Wohnung überhaupt nicht mehr nutzen kann.

Wer energetisch modernisiert, darf die Miete erhöhen

Um einen Anreiz für Modernisierungen zu schaffen, wird mit der Mietrechtsänderung eigens ein neuer Mieterhöhungsgrund ins Gesetz eingeführt: Die „energetische Modernisierung“. Darunter werden alle Maßnahmen gefasst, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache führen.

Dazu zählt beispielsweise Ihre neue Solaranlage für die Warmwasserbereitung.

Dagegen zählen rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie etwa das Installieren einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, um Strom ins öffentliche Stromnetz einspeisen, nicht als energetische Modernisierung.

Der Mieter muss zwar auch diese klimaschützende Maßnahme künftig dulden. Die Miete dürfen Sie ihm deswegen aber nicht erhöhen.

Mietrechtsänderung: Härtegründe sind kein Verzögerungsgrund mehr

Eine gute Nachricht lautet: Der Mieter kann Ihre Modernisierungspläne nicht mehr so schnell durchkreuzen.

Er soll sich erst im späteren Mieterhöhungsverfahren darauf berufen können, dass die geplante Modernisierung für ihn eine finanzielle Härte darstellt. Damit kann er jedenfalls mit diesem Argument nicht Ihre Baupläne bremsen! Allerdings: Darauf müssen Sie ihn schon im Ankündigungsschreiben ausdrücklich hinweisen.

Finanzielle Härte spielt erst bei der Mieterhöhung eine Rolle

Bis er mit seinem Härtegrund kommen kann, können Sie die Maßnahme wie geplant durchführen.

Stellt sich im Mieterhöhungsverfahren heraus, dass tatsächlich ein Härtegrund gegeben ist, muss der Mieter auch dann nicht die erhöhte Miete zahlen, wenn er die Modernisierung geduldet hat.

Pauschale statt konkrete Kosten: Das macht´s leichter!  

Die Messlatte lag bei der Begründungspflicht für eine Modernisierung immer ziemlich hoch. Jetzt wurden die teilweise überzogenen Anforderungen mit dem Mietrechtsänderungsgesetz etwas heruntergeschraubt.

Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um z. B. die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die er austauschen will.

Die Gerichte verlangten hier bisher teilweise ein kostspieliges Sachverständigengutachten.

Energieeffizienz wirkt sich auf ortsübliche Vergleichsmiete aus

In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

Zudem sollen künftig mit der Mietrechtsänderung verstärkt energetische Kriterien abgebildet werden.

Wer seine Kaution nicht zahlt, dem dürfen Sie kündigen 

Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann der Vermieter nach der Mietrechtsänderung künftig fristlos kündigen. Dazu bedarf es nicht einmal einer vorherigen Abmahnung. Kleiner Wermutstropfen: Das soll erst ab einem Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten gelten und auch nur für Mietverträge, die ab dem 1.5.2013 abgeschlossen wurden. 

Bisher war das Nichtzahlen der Kaution lediglich für Gewerberaum-Vermieter ein handfester Kündigungsgrund.

Was die Mietrechtsänderung gegen Mietnomaden unternimmt

Mit der Mietrechtsänderung sollen Vermieter schneller und effektiver gegen Mietnomaden vorgehen dürfen.

Dafür sollen ein paar neue Verfahrensregeln in der Zivilprozessordnung sorgen. So soll ein Mieter mit einer neuen Sicherungsanordnung vom Gericht verpflichtet werden können, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit zu leisten. Dabei ist nicht nur Bargeld, sondern auch z. B. eine Bürgschaft erlaubt.

Sicherheit für Mietausfall: Gut für den Vermieter!

Damit soll der Vermieter während eines Mietprozesses vor einem noch höheren Mietausfall geschützt werden, falls der Mieter am Ende des Prozesses die aufgelaufenen Mietschulden nicht bezahlen kann.

Verstößt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gegen die vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung, kann der Vermieter per einstweiligem Rechtsschutz schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

Die Berliner Räumung wird Gesetz

Die sog. „Berliner Räumung“ wird dank der Mietrechtsänderung in Gesetzesform gegossen. Noch nie gehört? Auf die stoßen Sie spätestens dann, wenn Sie ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter erstritten haben und den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen wollen.

Der will von Ihnen dann einen Vorschuss, z. B. auch für den Abtransport und das Einlagern der Möbel. Das kann richtig teuer werden!

Deswegen können Sie nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung die Räumung darauf beschränken, den Mieter lediglich aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Damit wird die Räumung für Sie günstiger, weil Sie die Kosten für den Abtransport und das Einlagern nicht vorstrecken müssen.  

Zudem beschränkt sich Ihre Haftung für die von Ihrem Mieter zurückgelassenen Gegenstände nur auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies ist eine von 4 Maßnahmen, dem Problem des Mietnomadentums schneller Herr zu werden.

Räumungsurteil: Wenn plötzlich ein Fremder die Tür öffnet

Klingelt der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür Ihres Mieters, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür. Der behauptet dann frech, Ihr neuer Untermieter zu sein.

Auch wenn Sie bisher von dem nichts wussten: Die Wohnung kann zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die dort genannt sind. Pech gehabt…

…bisher jedenfalls. Ein neuer Anspruch im Mietrechtsänderungsgesetz gibt dem Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren, ergänzenden Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.

Das Contracting bekommt einen eigenen Paragrafen

Das Contracting ist bisher nirgendwo geregelt. Das soll sich bald ändern. Contracting heißt: Sie haben keine eigene Heizung mehr im Keller stehen, sondern beziehen Ihre Wärme von einem darauf spezialisierten externen Unternehmen.

Oder wie´s der Gesetzgeber sagt: Die gewerbliche Lieferung durch spezialisierte Unternehmen.

Wann Sie ungefragt auf Contracting umsteigen dürfen

Beauftragen Sie künftig einen Wärmelieferanten, der statt Ihnen in eine neue, sparsamere Heizungsanlage investiert, leisten Sie damit einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung. Denn mit dem Contracting kann Energie gespart bzw. die Energie effizienter genutzt werden.

Der Gesetzgeber belohnt das im Mietrechtsänderungsgesetz, indem Sie einerseits den Mieter nicht mehr vor der Umstellung fragen müssen und andererseits die Contractingkosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten umlegen dürfen.

Das gilt aber nur, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Der Contractor muss eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken.
  2. Die Umstellung muss für den Mieter kostenneutral sein. Das bedeutet, dass dadurch die Kosten von Heizung und Warmwasser nicht steigen dürfen.
  3. Der Vermieter muss die Umstellung rechtzeitig vorher ankündigen, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Wichtig: Die Regelung zum Contracting werden erst 2 Monate nach dem Inkraftreten des Mietrechtsänderungsgesetzes wirksam. Also erst zum 1.7.2013.
 

Wohnungsumwandlung: Keine Trickserei mehr möglich

Clevere Investoren, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln wollten, haben bisher von einer Gesetzeslücke profitiert und konnten so die Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen umgehen.

„Münchener Modell“ nannte sich das und dem wird mit dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz ein Riegel vorgeschoben.

Dem Münchner Modell wird ein Riegel vorgeschoben

Das Münchner Modell funktionierte so: Eine Personengesellschaft (z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) kaufte ein Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel, ihren Mitgliedern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter.

Auf diese Weise wurde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum geschickt umgangen. Diese Schutzlücke wird jetzt mit der Mietrechtsänderung geschlossen!

In Zukunft greift der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von mindestens 3 Jahren auch dann, wenn eine Personengesellschaft ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, die Wohnungen zum Nutzen ihrer Mitglieder in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Was sich der Mieterbund wünschte

Wäre es nach dem Deutschen Mieterbund gegangen, sollte mit dem Mietrechtsänderungsgesetz noch mehr geregelt werden. So sollten die Mieten bei einer Neuvermietung begrenzt werden.

Die sollten maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Jetzt ist es so: In § 558 Absatz 3 BGB wurde eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 % auf 15 % absenken können. 

Außerdem sollte die Kappungsgrenze generell für Mieterhöhungen von derzeit 20 % innerhalb von 3 Jahren auf 15 % innerhalb von 4 Jahren gesenkt werden. Doch aus diesen Wünschen des Mieterbundes wurde nichts: Es bleibt bei der bisherigen Regelung: 20 % innerhalb von 3 Jahren!

Beim Maklerrecht sollte das „Bestellerprinzip“ gelten. Das heißt: Wer den Makler ruft – und das ist meist der Vermieter – soll ihn auch zahlen müssen. Auch dazu finde sich im neuen Mietrechtsänderungsgesetz kein Wort!