Der Mieter würde ja gerne, aber er kann ja nicht – angeblich: Die Rede ist von seiner Betriebskostennachzahlung. Die will er so lange nicht zahlen, bis die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung beschlossen hat. Irgendwo habe er nämlich einmal gelesen, dass der Vermieter erst nach so einem Beschluss abrechnen darf.

 

Tja, gefährliches Halbwissen, denn gerade hat BGH klargestellt, dass der Vermieter gar nicht so lange warten darf und der Mieter auch schon vorher zahlen muss. 

Von wegen warten auf die Jahresabrechnung: Dieser „faulen Ausrede“ eines zahlungsunwilligen Mieters hat der BGH jetzt mit einem Beschluss den Riegel vorgeschoben.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung dürfen Sie Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung auch schon dann erstellen und zuschicken, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) noch nicht per Beschluss genehmigt wurde (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16).

Umlegbare, laufende Kosten im Sinn der Betriebskostenverordnung fallen nicht erst an, wenn die Gemeinschaft über die Jahresabrechnung beschlossen hat, sondern schon vorher.

Der Vermieter darf schon ohne Jahresbeschluss Betriebskosten abrechnen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung in Offenbach verlangte vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Laut Mietvertrag musste der Mieter bestimmte Betriebskostenpositionen tragen.

Im August 2014 erstellte die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Die endete für den Mieter mit einer saftigen Nachzahlung von 2.761 Euro. Allerdings hatte der Verwalter die Betriebskostenabrechnung schon erstellt, bevor die WEG über Jahresabrechnung beschlossen hatte. Deswegen weigerte sich der Mieter die Nachzahlung zu zahlen.

Das Argument des Mieters: Ohne Beschluss sei die Jahresabrechnung noch nicht durch die Wohnungseigentümer genehmigt, sodass sie keine zulässige Grundlage für seine Betriebskostenabrechnung sein könne.

Doch der Mieter hatte falsch gedacht: Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters nach § 28 Abs. 5 WEG ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter.

Da auch der Vermieter einer Eigentumswohnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB innerhalb eines Jahres über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abrechnen muss, darf er nicht abwarten, bis die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Verwalters beschlossen haben. Denn sonst überschreitet er schlimmstenfalls die einjährige Abrechnungsfrist und kann dann vom Mieter nichts mehr nachfordern.

Erst nach  Jahresabrechnungsbeschluss muss der Eigentümer zahlen  

Zwar muss ein Eigentümer an die Gemeinschaft nur die Abrechnungsspitze „nachschießen“. Das ist der Differenzbetrag zwischen den gezahlten Vorschüssen laut Wirtschaftsplan und den tatsächlich entstanden Kosten laut genehmigter Jahresabrechnung.

Für den Eigentümer werden diese Kosten gegenüber der Gemeinschaft aber erst mit dem Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung fällig.

Dieser „Zahlungsbeschluss“ gilt jedoch nur im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Es ist nicht etwa so, dass auch der Nachzahlungsanspruch des Vermieters gegenüber seinem Mieter erst mit dem Beschluss fällig wird.

Mieter muss trotz fehlendem Jahresabrechnungsbeschluss zahlen

Deswegen darf der Mieter seine Betriebskostennachzahlung nicht so lange zurückhalten, bis die WEG über die Jahresabrechnung beschlossen hat. Die Frage wieviel und bis wann der Mieter einer Eigentumswohnung Betriebskosten nachzahlen muss, bestimmt sich vielmehr allein nach den Mietrechtsvorschriften und seinem konkreten Mietvertrag.

Sie als Vermieter müssen also mit Ihrer Betriebskostenabrechnung nicht so lange warten, bis Ihnen der rechtswirksame Beschluss der WEG über die Jahresabrechnung vorliegt!