Abrechnen: Warum ein Hinauszögern nichts nützt

Wer vom Wohnungsmieter eine Miete plus Vorauszahlungen verlangt, ist nach § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, einmal jährlich über die Vorauszahlungen abzurechnen.

Versäumen Sie die Frist, hat das bittere Folgen:

1.     Ihr Wohnungsmieter muss keine Betriebskosten mehr nachzahlen.

2.     Er kann Sie auf Abrechnungserteilung verklagen und kann das erstrittene Urteil mittels Androhung von Zwangsgeld und Zwangshaft gegen Sie vollstrecken (BGH, Urteil v. 11.5.2006, I ZB 94/05).

3.     Der Mieter kann bei einem noch bestehenden Mietverhältnis die laufenden Vorauszahlungen so lange zurückbehalten, bis Sie endgültig über den vorangegangenen Abrechnungszeitraum abgerechnet haben.

4.     Ist das Mietverhältnis dagegen beendet, kann der Mieter sogar von Ihnen alle Vorauszahlungen für das abzurechnende Jahr zurückfordern, falls Sie ihm keine Abrechnung erstellen (BGH, Urteil v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, GE 2005 S. 543). Das gilt allerdings nur insoweit, als der Mieter nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen hätte geltend machen können (BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11).

Betriebskosten abrechnen: Kennen Sie dieses gemeine Druckmittel?

Das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenzahlungen ist ein sehr wirksames Druckmittel für den Mieter, um Sie trotz abgelaufener Abrechnungsfrist noch zum Abrechnen zu zwingen. Denn das Geld wird Ihnen – wenngleich vielleicht auch nur vorübergehend – fehlen.  

Insofern nützt es Ihnen also gar nichts, die Abrechnung vor sich herzuschieben und selbst auf die Nachzahlung zu verzichten, nur damit Sie nicht abrechnen müssen: Der Mieter kann Sie dennoch dazu zwingen und sogar auf Abrechnungserteilung verklagen.

Haben Sie abgerechnet, entfällt das Zurückbehaltungsrecht wieder. Das bedeutet: Der Mieter muss die einbehaltenen, laufenden Betriebskosten jetzt wieder zurückzahlen. Ergibt sich zu seinen Gunsten ein Guthaben, darf er das Guthaben von der Zurückzahlung abziehen und muss Ihnen nur den Restbetrag zurückerstatten.  

Wie schnell der Abrechnungsanspruch verjährt

Will der Mieter eine Abrechnung, darf er sich damit keine Ewigkeiten Zeit lassen. Sein Anspruch verjährt nämlich nach § 195 BGB in 3 Jahren nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Beispiel:

Der Mieter wartet auf die Abrechnung 2015. Für die haben Sie Zeit bis 31.12.2016. Dieser Anspruch verjährt nach 3 Jahren. Sprich: Fällt dem Mieter erst ab dem 1.1.2020 ein, dass er noch die Abrechnung für 2015 will, hat er Pech gehabt.