Ein Verwalter aus Saarbrücken hatte es bei seiner Abrechnung so gemacht, wie sicherlich viele andere Vermieter und Verwalter vor ihm auch: Weil es für die Heizung keinen extra Zwischenzähler im Haus gab, legte er den Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage unter dem Abrechnungsposten „Allgemeinstrom“ auf die Eigentümer um, statt sie auf die Heizkostenabrechnung zu setzen.  

Der Betriebsstrom für die Heizung lief über den Allgemeinstromzähler, über den beispielsweise auch das Treppenhauslicht und der Strom für die Gegensprechanlage erfasst wurden.

Diese Abrechnungsweise fiel in einer Eigentümerversammlung auf, als über die Jahresgesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 beschlossen wurde.

Weil der Betriebsstrom nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern unter der Position „Allgemeinstrom“ eingestellt war und deswegen in den Einzelabrechnungen nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt wurde, focht ein Eigentümer den Beschluss über die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen an – mit Erfolg (BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)!  

Nach der Heizkostenverordnung muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden

Nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung müssen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Darunter fallen gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung unter anderem auch die Kosten des Betriebsstroms.

Es ist unzulässig, die Stromkosten für die Heizungsanlage nicht den Heizkosten, sondern als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (BGH, Urteil v. 20.2.2008, VIII ZR 27/07). Denn so werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt und nicht verbrauchsabhängig. Das widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, die nur eine Heizkostenabrechnung entsprechend der Heizkostenverordnung erlaubt.

Betriebsstrom für die Heizung fällt nicht unter Allgemeinstrom  

Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss sein Anteil am Allgemeinstrom geschätzt werden.

Schätzgrundlage kann entweder ein Bruchteil der Brennstoffkosten sein oder der Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (gegebenenfalls geschätzten) Heiztagen.

In der Literatur wird als Bruchteil der Brennstoffkosten meist ein Wert zwischen 3 und 10 Prozent genommen.

Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.