Eine Münchener Gesellschaft bürgerlichen Rechts hatte ein Wohnhaus mit der Absicht gekauft, die Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Nach der Umwandlung wurden die Wohnungen dann saniert und verkauft.

BGH: Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden  

Dem Mieter der letzten, noch nicht sanierten und auch noch nicht verkauften Wohnung wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Tochter eines der Gesellschafter wollte angeblich in die Wohnung einziehen.

Das Landgericht München hatte entschieden, dass dies kein Eigenbedarf sei. Eigenbedarf könnten nur natürliche Personen „anmelden“, nicht aber ein Gesellschafter einer GbR oder dessen Angehörige. Und das, obwohl der BGH schon einmal ausdrücklich entschieden hatte, dass einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen „zuzurechnen“ ist.

Kündigungsrecht: GbR-Gesellschafter darf Wohnung für Tochter „leerkündigen“

Weil das Landgericht München die Grundsatzentscheidung des BGH zum Kündigungsrecht einer GbR missachtet hatte, hob der BGH das Urteil auf und erklärte erneut, dass auch Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft für sich oder zu Gunsten ihrer Angehörigen wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15).

Zweck der gesetzlichen Kündigungsregelung sei es nicht nur, den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen. Vielmehr soll auch der Vermieter berechtigt sein, das Mietverhältnis bei Vorliegen eines triftigen Grundes beenden zu dürfen.

Es könne schließlich keinen Unterschied machen, ob sich ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Eigenbedarf beruft oder ein Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft. Denen wurde nämlich schon bisher ein Kündigungsrecht zugesprochen.

Eigenbedarfskündigung: Wann Sie Ihrem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten müssen

Gleichzeitig änderte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters. Bisher war es so: Stand eine andere Wohnung des Vermieters im Haus oder in derselben Wohnanlage leer, musste der Vermieter diese dem gekündigten Mieter als Alternativwohnung anbieten (BGH, Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02). Die Anbietpflicht traf den Vermieter so lange, bis die Kündigungsfrist des Mieters abgelaufen war.

Verstoß gegen Anbietpflicht: Jetzt droht Schadensersatz statt Unwirksamkeit

Hatte es der Vermieter pflichtwidrig versäumt, die leerstehende Wohnung im Haus dem gekündigten Mieter als Ersatzwohnung anzubieten, führte der Verstoß dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam wurde.

Jetzt die überraschende Kehrtwende des BGH: Ein Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam, sondern führt „nur noch“ dazu, dass der Vermieter sich allenfalls schadensersatzpflichtig macht. Dazu gehört unter anderem, dass der Vermieter dem gekündigten Mieter unter Umständen Umzugs- oder Maklerkosten ersetzen muss.