Wie Sie Farbwünsche im Mietvertrag unterbringen

Übergeben Sie Ihre frisch geweißelte Wohnung einem neuen Mieter, hätten Sie diese bei Mietvertragsende natürlich am liebsten wieder so zurück: Weiß und nicht rot, gelb oder grün.

Jedoch: Rechtlich lassen sich solche Farbwünsche nicht so einfach regeln, wie viele Vermieter glauben. Jedenfalls, wenn es nach dem Bundesgerichtshof geht und der hat ja bekanntlich das letzte Wort in Sachen Schönheitsreparaturen.

Weiß ist zu viel verlangt: Helle Farben reichen auch

Hüten Sie sich deswegen davor, noch schnell mit der Schreibmaschine unter jeden Ihrer Mietverträge zu schreiben, dass der Mieter beim Auszug die Fenster, Türen und Decken in Weiß streichen muss.

Einem Berliner Vermieter kostete dieser Zusatz seine gesamte Renovierung (LG Berlin, Urteil v. 10.1.2006, 64 S 394/05, GE 2006 S. 1039).

Die Begründung der Richter: Der Mieter müsste sonst seine pastellfarbige Decke nochmals weiß streichen. Das ist zu viel verlangt. Pastell sei hell genug!

Farbwünsche: Beschränken Sie sich auf neutrale, helle Farben

Dass bei den Schönheitsreparaturen der Teufel bekanntlich im Detail steckt, zeigt diese Farbklausel im Mietvertrag:

Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.

Zwar steht hier nicht drin, dass der Mieter nur alles in Weiß streichen darf, dennoch macht eine solche Formulierung Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam.

Der Grund: Mit so einer Klausel schreiben Sie laut Bundesgerichtshof Ihrem Mieter schon während der Mietzeit vor, dass er seine Wohnung in hellen, deckenden und neutralen Farben streichen muss (BGH, Urteil v. 23.9.2009, VIII ZR 344/08).

Ihre Farbwünsche dürfen sich nur auf das Mietvertragsende beziehen

Zwar haben die BGH-Richter Verständnis dafür, dass Sie als Vermieter ein Interesse daran haben, Ihre Wohnung idealerweise in einer Farbe zurückzubekommen, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

Allerdings dürfen Sie dem Mieter nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses vorschreiben, wie er seine Wohnung streichen muss. So lange der Mietvertrag nämlich noch läuft, darf der Mieter seine Wohnung anders – farbig oder auch nicht deckend – streichen.

Hätte der Mieter also dazu geschrieben, dass der Mieter erst bei Mietvertragsende bzw. Rückgabe der Wohnung die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben streichen muss, wäre seine Renovierungsklausel wirksam geblieben.

Während der Mietzeit dürfen Sie dem Mieter keine Farbvorgaben machen

Ein Berliner Vermieter scheiterte mit diesem „Weiß-Streich-Zusatz“ in der Anlage seines Mietvertrags:

Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen nur in Weiß zu lackieren.

Für den BGH war das eine unwirksame Klausel (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09). Denn auch hier unterschied die Klausel nicht eindeutig zwischen einem laufenden und einem beendeten Mietverhältnis.

Unterscheidet Ihre Farbwahlklausel nicht zwischen «während» und «am Ende der Mietzeit», haben Sie vor Gericht schlechte Karten: Damit machen Sie Ihre gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam.

„Weißen“ klingt wie „weiß streichen“ und ist deshalb unwirksam

Achten Sie auch darauf, wie Sie Ihre Farbwünsche im Mietvertrag formulieren. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Mieter zum „Weißen“ der Wände verpflichten, enthält bereits eine unzulässige Farbvorgabe und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v. 21.9.2011, VIII ZR 47/11).

Es gibt nämlich einen kleinen Unterschied zwischen „Weißen“ und „Streichen“. Im „Weißen“ steckt eine unzulässige Farbvorgabe: Der Mieter könnte das so verstehen, dass er alles nur in Weiß streichen darf.  

Selbst ohne Farbklausel gilt: Beim Auszug sind exzentrische Farben verboten  

Selbst ohne Farbwahlklausel im Mietvertrag ist es so: Ihr Mieter darf die Wohnung nicht in exzentrischen Farben verlassen.

Deswegen ist es ratsamer, nicht in Ihren Mietvertrag hineinzuschreiben, dass alle Mieträume bei Mietende wieder weiß gestrichen zurückzugeben sind.

Besser: Begnügen Sie sich mit neutralen Farben bzw. lassen Sie künftig die Farbe völlig aus dem Spiel! Ansonsten riskieren Sie mit so einer Farbdiktatklausel, dass Ihre gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam ist (BGH, Urteil v. 18.6.2008, VIII ZR 224/07).

Ähnlich erging es einem Vermieter mit dieser Klausel:

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.

Weil eine solche Klausel zu unbestimmt ist, erklärte der Bundesgerichtshof sie kurzerhand für unzulässig (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, GE 2007 S. 717, WuM 2007 S. 259).

Wie Sie Farbwünsche im Mietvertrag unterbringen 

Nach so viel Stolperfallen und gut gemeinten Ratschlägen wissen Sie nun, was Sie nicht in Ihren Mietvertrag schreiben sollten. Wie bringen Sie jedoch den Mieter im Mietvertrag dazu, Ihnen keine zu bunte Wohnung zurückzugeben? Mit dieser praxisbewährten Mietvertragsklausel:  

  1. Bei der Rückgabe der Mieträume am Ende des Mietverhältnisses müssen die Wände und Decken in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten gestrichen oder tapeziert sein. Satz 1 gilt nicht für die Teile der Mieträume, die sich bei Überlassung in einer anderen farblichen Gestaltung befanden.
  2. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.