Ihr Mieter nörgelt nun schon das 3. Jahr an Ihrer Betriebskostenabrechnung herum. Sie haben die Grundsteuer auf ihn umgelegt, obwohl das vertraglich nicht so vereinbart war. Das behauptet jedenfalls Ihr Mieter!

Auch wenn Ihnen die ständige Nörgelei auf die Nerven geht: Ihr Mieter muss das tun, wenn er nicht seinen Anspruch auf die vermeintlich zu Unrecht auf ihn umgelegte Grundsteuer verlieren will – und das bei jeder Abrechnung aufs Neue!

Betriebskostenabrechnung: Mieter muss selbst gleichen Fehler monieren

Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden. Da legte ein Vermieter 3 Jahre lang die Grundsteuer auf den Mieter um, obwohl das vertraglich nicht so vereinbart war. Der Mieter monierte das bei der 1. Abrechnung für 2003. Als er in der Abrechnung für 2004 den gleichen Fehler wieder entdeckte, beschwerte er sich erneut darüber bei seinem Vermieter.

In der Abrechnung für 2005 steckte der gleiche Fehler: Doch der Mieter versäumte es dieses Mal, sich innerhalb der 12-Monats-Frist über die zu Unrecht umgelegte Grundsteuer zu beschweren.

Statt gespart: Der Mieter musste kräftig Betriebskosten nachzahlen

Stattdessen verklagte der Vermieter den Mieter darauf, die noch offen stehenden Nachzahlungen aus den Betriebskosten-Abrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 zu zahlen. Insgesamt rund 800 EUR schlugen da zu Buche.

Tatsächlich musste der Mieter am Ende nur noch 270 EUR nachzahlen. Für die Jahre 2003 und 2004 musste der Mieter keine Grundsteuer zahlen: Die Umlage war schließlich nicht vereinbart!

Für das Jahr 2005 hatte der Vermieter einfach Glück gehabt, weil der Mieter es versäumt hatte, sich rechtzeitig über die Umlage der Grundsteuer für das Jahr 2005 zu beschweren.

Irren kann für den Mieter teuer werden

Der Mieter war fälschlicherweise davon ausgegangen, dass er sich nicht erneut über die Umlage der Grundsteuer beschweren musste, zumal er sich schon für die vorausgegangenen Jahre 2003 und 2004 fristgerecht über die Abrechnung beschwert hatte.

Falsch gedacht! Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB muss der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskosten-Abrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung mitteilen.

Gebetsmühlenartige Beschwerden müssen Sie ertragen

Selbst wenn sich der Mieter bereits in einer früheren Betriebskosten-Abrechnung über den gleichen Fehler beschwert hatte, muss er das in jedem Folgejahr nochmals tun – sogar wenn es sich der Sache nach exakt um die gleiche Einwendung handelt (BGH, Urteil v. 12.05.2010, VIII ZR 185/09).

Die „Jahres-Mecker-Frist“ soll nämlich Klarheit über die Betriebskostenabrechnung für dieses eine, bestimmte Jahr schaffen.

Die Faustregel lautet: Neue Abrechnung, neue Beschwerde!

Dieses Ziel würde verfehlt, wenn der Mieter sich für eine spätere Abrechnung darauf berufen könnte, dass er ja schon in einer früheren Abrechnung diesen Fehler beanstandet hätte und ihn deswegen nicht mehr innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstanden müsse.