Wer eine Wohnung innerhalb einer Wohnanlage oder eines Mehrfamilienhauses kauft, der wird damit automatisch Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dazu gehört, dass Sie  – in der Regel monatlich – das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlen müssen.

Ein Teil des Hausgeldes entfällt auf laufende Betriebskosten (etwa Abfallgebühren oder das Honorar für die Hausverwaltung). Der andere Teil fließt in die sogenannte Instandhaltungsrücklage.

Instandhaltungsrücklage: Geldreserve für fällige Renovierungen

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Geldreserve, die alle WEG-Mitglieder gemeinsam ansparen, falls größere oder kleinere Reparaturen, Renovierungen oder Instandsetzungen am und im Haus notwendig werden.

Die Instandhaltungsrücklage wird anteilig jeder Wohneinheit zugeordnet.

Wird eine Wohneinheit verkauft oder versteigert, erwirbt der Käufer/Ersteigerer zugleich auch den betreffenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Allerdings kann er über das Geld nicht frei verfügen, denn die Instandhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft: Deswegen bestimmt die auch, per Mehrheitsbeschluss, wie und wann die Rücklage verwendet wird. 

Wohnung ersteigert: Was steuerlich als Kaufpreis gilt

Bei Zwangsversteigerungen gilt das Gleiche wie bei einem direkten Kauf aus der Hand des Wohnungseigentümers: Im Höchstgebot – und damit im Kaufpreis – inbegriffen ist die Instandhaltungsrücklage. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage dabei ausfällt, lässt sich genau beziffern.

Jetzt sollte man doch davon ausgehen, dass die Instandhaltungsrücklage nicht mit Grunderwerbsteuer belastet wird, schließlich handelt es sich um Geld und nicht um etwas, das fest mit der Immobilie verbunden ist.

BFH: Instandhaltungsrücklage zählt bei Grunderwerbsteuer mit 

Doch das sieht der Bundesfinanzhof anders und bestätigte damit ein Urteil des Sächsischen Finanzgerichts (BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14): Für das Bemessen der Grunderwerbsteuer kommt es auf das Höchstgebot für die ersteigerte Wohnung oder Teileigentum innerhalb einer WEG an.

Die Instandhaltungsrücklage ist keine Gegenleistung beim Erwerb, weswegen sie auch nicht beim Bemessen der Grunderwerbsteuer vom Höchstgebot abgezogen werden muss.   

Deswegen brauchen Sie als Immobilienkäufer gar nicht erst versuchen, gegen einen entsprechenden Steuerbescheid Einspruch einzulegen, denn der würde garantiert abgelehnt.