Ab Oktober beginnt sie wieder, die teure Heizsaison. Sie läuft normalerweise vom 1. Oktober bis zum 30. April. Ihr Mieter kann in dieser Zeit je nach Belieben die Heizung munter aufdrehen.

Was aber, wenn Ihr Mieter außerhalb dieses Zeitraums friert und es gern etwas wärmer in seiner Wohnung hätte: Müssen Sie dann wegen ihm die Heizung extra wieder anwerfen?  

Zu kalt: Ab wann Sie die Heizung wieder anwerfen müssen

Kommt drauf an„, sagen da die Juristen. Und zwar darauf, wie lange und wie „kalt“ es drinnen ist. Tatsächlich handelt es sich nämlich bei der Heizperiode um keine starre Frist.

Deswegen kann Ihr Mieter auch außerhalb der im Mietvertrag festgelegten Heizperiode darauf bestehen, dass Sie in einem kalten Sommer die Heizung wieder anwerfen. 

Dagegen können Sie sich mit keiner noch so ausgefeilten Klausel schützen.

Ein einziger kalter Tag genügt noch nicht 

Allerdings gilt es erst als „kalter Sommer“, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad Celsius sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als zwei bis drei Tage anhält.

Dann müssen Sie als Vermieter auch außerhalb der Heizperiode für eine warme Wohnung sorgen (AG Schöneberg, Urteil v. 04.02.1998, 5 C 375/97, NZM 1998, S. 476).

Wenn die Heizung nur handwarm wird 

Ihr Mieter dreht die Heizung auf, aber dennoch wird der Heizkörper nur handwarm? Das kann am Außenfühler liegen. Fällt die Außentemperatur unter 20 Grad, springt zwar die Heizung automatisch an und versorgt die Heizkörper in den Wohnungen mit Wärme.

Allerdings steht bei knapp unter 20 Grad noch nicht die volle Heizleistung zur Verfügung. Die Heizkörper werden deswegen nur handwarm. Damit soll verhindert werden, dass bei kleineren Temperatursprüngen die Anlage ständig komplett auf- und abgefahren wird. Damit würde zu viel Energie verschwendet.

Im Winter sind mindestens 19 Grad ein Muss

Wie gut muss Ihre Heizung im Winter heizen? In einer Dresdner Anwaltskanzlei wurde es nur 19 °C warm. Die Anwälte pochten jedoch auf 21 °C. Nun weiß man ja: Mit Anwälten sollte man sich besser nicht anlegen und genauso kam es auch!

Die Anwälte durften wegen der 19 °C die Miete mindern. Doch das war noch nicht alles: Der Vermieter musste zudem die Handwerker rufen und seine Heizung reparieren lassen (OLG Dresden, Urteil v. 31.07.2007, 5U284/07).

Übrigens: Die errechnete Minderungsquote bezieht sich immer auf die Bruttomiete – also die Miete einschließlich aller Vorauszahlungen (BGH, Urteil v. 20.07.2005, VIII ZR 347/04).