Der Vermieter einer Einzimmerwohnung hatte seinem Mieter zum 31.01.2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Angeblich brauchte er die Wohnung dringend für seine pflegebedürftige, 86-jährige Mutter, die bisher allein in ihrem Einfamilienhaus lebte. Diese war zu diesem Zeitpunkt zwar leicht dement, stand aber nicht unter Betreuung.

Der Mieter zog bereits im August 2012 aus. Seither steht die Wohnung leer. Zuvor hatten sich der Vermieter und der Mieter noch auf eine „Auszugsprämie“ von 1.000 Euro geeinigt.  

Zu langer Leerstand kann Ihnen eine Schadensersatzklage einbringen 

Als der Mieter jedoch feststellte, dass die Mutter nie eingezogen war, wollte er Schadensersatz in Höhe von 23.642,33 Euro vom Vermieter. Seiner Ansicht hatte der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht.

Tatsächlich hatte die Mutter bis zu ihrem Tod am 7.11.2014 mehrmals vor Zeugen geäußert, gar nicht umziehen zu wollen! Das konnte der Mieter sogar beweisen.

Eigenbedarf besteht nur, wenn die Eigenbedarfsperson auch einziehen will

Rechtlich ist es so: Ein Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB scheidet schon von vornherein aus, wenn die vom Vermieter benannte Eigenbedarfsperson gar nicht die Absicht hat, in die gekündigte Wohnung einzuziehen.

Das sprach dafür, dass die Kündigung erst einmal „auf Vorrat“ erfolgte und ein tatsächlicher Nutzungswunsch bei der Mutter erst noch geweckt werden musste. Für eine Eigenbedarfskündigung reicht jedoch ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch bei der Bedarfsperson schon so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Vorsicht: Zu langer Leerstand spricht für vorgeschobenen Eigenbedarf 

Setzt der Vermieter jedoch einen behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht zeitnah in die Tat um, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Der Vermieter kann sich dann nur noch dadurch „retten“, indem er stimmig erklärt, weshalb sein Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Erst danach ist der Mieter an der Reihe und muss beweisen, dass der Vermieter von Anfang an keinen Selbstnutzungswillen hatte.

Spätestens nach 1 Jahr Leerstand riskieren Sie eine Schadensersatzklage

Tatsächlich war es so, dass sich der Gesundheitszustand der Mutter im Sommer 2013 erheblich verschlechtert hatte. Ab diesem Zeitpunkt bedurfte sie einer dauernden Pflege, so dass ein Umzug in die gekündigte Einzimmerwohnung nicht mehr möglich war.

Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter schon fast 1 Jahr ausgezogen. Für das Gericht war der sich verschlechternde Gesundheitszustand der Mutter nicht einmal ansatzweise eine Erklärung dafür, warum der Eigenbedarf nicht zeitnah nach dem Auszug umgesetzt wurde.