In den ersten neun Monaten 2017 sind die Um­sät­­­ze auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien im Ein­jahresvergleich um 40 Prozent auf 10,9 Mil­li­ar­den Euro gestiegen.

„Aber die Zahl der Wohn­­ein­­­heiten pro Transaktion ist rückläufig“, hat Kons­tan­tin Kortmann, Head of Re­si­den­tial In­vest­ment JLL Germany, beobachtet.

Nur drei Port­folios mit mehr als 2.500 Woh­nun­gen wur­­­den ge­­han­­delt. 2015 waren es noch mehr als 20. Und während vor fünf Jah­ren im Schnitt 850 Einheiten pro Deal gehandelt worden sind, waren es in den ersten neun Monaten 2017 nur noch 320.

Das es kaum noch große Pakete am Markt gibt, wie Kortmann feststellte, hat zwei Grün­­de:

Und sie ist nicht die einzige institutionelle Anlegergrup­pe, die Investments in größere Pakete bevorzugt. Auch Initiatoren offener Immobilienfonds po­­­si­­tio­nie­ren sich verstärkt in diesem Segment, wie etwa Union Investment und ZBI.

Ferner lenken Pensionskassen und Versicherungen, die lange eher Bestände re­du­ziert hatten, inzwischen mehr Geld in diese Assetklasse.

„Die Allianz hat erst kürzlich, unter anderem in Bochum, größere Woh­­nungs­bestände von Vonovia gekauft“, sagt Thomas Beyerle, Head of Re­search Catella Group. Die Investmentumsätze bewegten sich auf Spitzenniveau, da Investoren bereit sei­en, De­­fizite bei Lage und Zustand zu akzeptieren. Zudem floriere die Projekt­ent­wicklung.         

„Der Wohnimmobilienmarkt hat sich seitens der Anbieter- und der Nach­­­fra­ger­ stär­ker ausdifferenziert“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Re­sidential In­vest­­ment bei CBRE.

Bei Wohnungskonzernen stießen in der Regel erst Tickets ab einer Größenord­nung von 50 Mil­lionen Euro auf Interesse. Unterhalb dieser Grenze, so der Invest­ment­ex­perte, überließen sie häufig lieber anderen Marktteilnehmern die Initiative.

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So gebe es etwa Immobilienhändler, wie etwa die Noratis AG, die kleinteilige Wonungsbestän­de auf­kauf­­ten, sa­­nier­­ten oder modernisierten, um sie dann weiterzuverkaufen.

„Mit Wohnungskonzernen konkurrieren wir dabei nicht um kleinere Liegenschaften“, sagt No­­ra­tis-Vor­stands­chef Igor Bugarski.

Man habe ihnen vielmehr schon Be­stän­­de, die nicht zu deren re­gio­na­ler Ausrichtung gepasst hätten, abgekauft. Gekauft wird vorzugsweise in B- und C-Städten. Ebenso werden an der Qualität der Objekte bewusst Abstriche gemacht. No­­ratis will durch Sanierungsmaßnahmen später beim Ver­­­kauf ei­ne Prä­mie einstreichen. Wohnungen werden zur 9- bis 16-fa­­chen Jah­res­­kalt­mie­te an­gekauft. Typische Be­standshalter sind bereit, für voll ver­­­­mie­tete Wohnblocks von guter Qua­lität bis zum 20-Fa­chen der jährlichen Nettomiete auf den Tisch zu legen.

„Große Woh­nungs­konzerne gehören nicht zu unser Ziel­gruppe“, so Bugarski. Verkauft wird vorwiegend an Einzelin­ves­to­ren, Im­mo­bilien­fonds, Pen­si­onskassen sowie Family Offices.  

Es gibt auch Immobiliengesellschaften, die zunächst Im­mo­bi­­lienbestände langfristig aufbauen, jedoch Verkaufsopportunitäten nutzen. Der Investmentho­ri­­­­zont liegt bei fünf bis zehn Jah­ren. Ein Geschäftskonzept, das in diese Rich­tung tendiert, prak­­­ti­ziert die Mäh­­ren AG.

„Da wir nicht börsennotiert sind, können wir es uns im Ge­gen­satz zu Wettbewerbern leisten, an­tizyklisch zu investieren“, sagt Ja­­­kob Mäh­­ren, Vor­standschef der Mähren AG.

Seit Jahresbeginn haben die Berliner ihr Portfolio von 4.000 um mehr als die Häl­f­te auf etwa 1.500 Einheiten reduziert. In den kommenden fünf Jahren soll der Bestand wieder auf 5.000 Einheiten erhöht wer­­den. Auch die Alpha-Real-Estate Group ist im Immobilienhandel und in der langfristigen (Investmenthorizont: zehn bis 15 Jahre) Be­stands­hal­tung aktiv.

„Im der­zei­t hochpreisigen Marktumfeld wird es immer schwieriger, attraktive Ob­jek­te für eine Weiter­ent­wick­­­lung zu finden“, sagt Nor­man Scherer, Director der Alpha RE.

Am liebsten inves­tie­ren die Mann­hei­­­mer in Wohnanlagen mit 50 bis 200 Ein­heiten im mitt­­­­­le­ren Marktsegment in wachs­tums­star­ken süd­deutschen B-Städten wie Lud­­wigs­ha­fen,  Karlsruhe und Würz­burg. Ihren Wohnungs­be­stand will die Alpha RE in den kommenden fünf Jahren auf 1.000 Einheiten ausbau­en. Ver­kauft wer­den die Wohnungen an Pri­vatanleger.

Im Vergleich hierzu bewegt sich die GWH Wohnungsgesellschaft, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), deren Portfolio 50.000 Wohnungen umfasst, in ganz an­de­ren Dimensionen. Auch der Im­mo­bilien­han­del und die Projektentwicklung gehören zu den Ge­schäfts­feldern.

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Im vergangenen Jahr hat die GWH knapp 2.000 Wohnungen erworben, vor allem in ihrem Kerngebiet Rhein-Main und erstmals in Hannover als neuem Wachstumsfeld. Verkauft wurden rund 500 Gebrauchtwohnungen aus dem Eigenbestand. Etwa die Hälfte der abgegebenen Im­­mobilien erfolgte über Paketverkäufe.

Fast schon ein Gigant ist die Vivawest (Bestand: 120.000 Wohnungen) mit dem re­gio­na­len Fokus Nordrhein-West­fa­len. Im Zu­ge kontinuierlicher Portfolioumschichtungen wird in Gebraucht­im­mo­bi­lien und ver­stärkt in Projektentwicklungen investiert. In der Verkaufspipeline befinden sich etwa 2.000 Wohnein­hei­ten in Mehrfamilienhäusern.

„Wir schnü­­­ren derzeit Pakete für eine möglichst ziel­ge­rich­­tete Marktansprache nachhaltig agie­ren­der Akteure“, so Bernd-Michael Link, Leiter Port­folio­ma­­nage­ment/Ak­quisition der Vivawest.

50.000

58.000

11.100

50.000

57.000

120.000

Quelle: Unternehmensangaben (Stand: Juli*/September 2017)