Eine verwahrloste Wohnung ist ein Kündigungsgrund

Ein Vermieter aus Neustadt/Aisch versuchte gleich mehrmals, seinen Messi-Mieter per Kündigung „loszuwerden“. Der wohnte bereits seit über 30 Jahren in seiner Wohnung. Die befand sich jedoch mittlerweile leider in einem total verwahrlosten Zustand. Der Vermieter hatte den Mieter deswegen schon mehrfach abgemahnt und ihm dann auch mehrfach gekündigt. Zuletzt sogar fristlos.

Dennoch zog der Mieter nicht aus. Deswegen verklagte ihn der Vermieter auf Räumung der Wohnung.

Ihr Kündigungsrecht, wenn sich der Müll bis unter die Decke stapelt

Der Richter beim Amtsgericht Neustadt/Aisch wollte sich erst einmal selbst ein Bild vom Wohnungszustand machen. Er sah sich die angeblich verwahrloste Wohnung bei einem Ortstermin persönlich an und stellte fest: Die Wohnung war tatsächlich stark verschmutzt und so mit Gegenständen vollgestellt, dass ein Zimmer gar nicht mehr betreten werden konnte.

Das Badezimmer war vor lauter Schmutz und Dreck nicht mehr benutzbar. Zudem heizte der Mieter nicht mehr richtig. Er hatte nur noch einen Heizkörper in der Küche aufgedreht.

Das Vernachlässigen der Wohnung gilt als erhebliche Mietvertragsverletzung

Nach § 573 Abs. 2, Nr. 1 BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Darunter fällt auch das Vernachlässigen der Wohnung.

In Fällen, in denen die Verwahrlosung sogar besonders eklatant ist, darf der Vermieter sogar nach § 543 Abs. 2, Nr. 2 BGB außerordentlich, d. h. fristlos kündigen.

Die Gerichte stehen seit jeher auf dem Standpunkt, dass eine verwahrloste Wohnung ein Kündigungsgrund für den Vermieter ist: Die Gebäudesubstanz wird angegriffen, es droht Schimmel und im Haus macht sich oft ein unangenehmer Geruch in der Luft breit. Eine solche Gefährdung seines Eigentums muss der Vermieter nicht dulden.

Verwahrloste Wohnung: Mahnen Sie den Mieter besser vorher ab

Das Landgericht gestand dem Vermieter sogar ein fristloses Kündigungsrecht zu, weil er den Mieter zuvor gleich mehrfach abgemahnt hatte. Angesichts des Wohnungszustands sei es dem Vermieter nämlich nicht mehr zumutbar, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu warten (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 23.2.2017, 7 S 7084/16).

Meist läuft ein solcher Rechtsstreit so ab, dass der Vermieter behauptet, der Wohnungszustand sei unhaltbar. Dagegen steht der Mieter in der Regel auf dem Standpunkt, dass der Vermieter stark übertreibt.

Messi-Kündigung: Was Sie vor Gericht beweisen müssen

In welchem Zustand die Wohnung tatsächlich ist, lässt sich oftmals erst mit einem Ortstermin durch das Gericht feststellen.

Dabei ist Folgendes zu beachten: Der Vermieter muss in einem Räumungsprozess beweisen, dass die Wohnung verwahrlost ist und aus diesem Grund ein Kündigungsgrund vorliegt. Als Beweis kann er etwa Zeugenaussagen von Nachbarn, Fotos der Wohnung oder eben die Wohnungsbegehung durch das Gericht anbieten. Gelingt es dem Vermieter nicht, die Verwahrlosung der Wohnung zu beweisen, verliert er den Räumungsprozess.