Wer eine Immobilie kauft und dann kräftig renoviert, kann steuerlich eine böse Überraschung erleben. Der Grund heißt: „Anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Darunter fallen Instandsetzungs- und Reparaturkosten nach einem Immobilienkauf. Warum die ärgerlich sind? 

Weil sie nur zusammen mit dem Kaufpreis über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, anstatt sofort in voller Höhe Ihre Einkünfte zu mindern. 

Lediglich, wenn Sie nach dem Kauf Schäden reparieren lassen, die Ihnen beispielsweise der Mieter hnterlässt, haben Sie vor dem Finanzamt bessere Karten. 

Wenn Ihr Mieter Ihre neue Wohnung verwüstet

Beim Wohnungskauf war noch alles rosig: Die vermietete Wohnung zeigte sich in einwandfreiem Zustand und die Mieterin zahlte brav ihre Miete.

Doch das Blatt wendete sich leider zulasten der neuen Vermieterin: Die Mieterin zog aus und ließ eine verwüstete Wohnung zurück: Glasscheiben waren zerbrochen, Bodenfliesen zerschlagen, Wände feucht und schimmlig – ein reines Chaos! 

Wie Sie Reparaturkosten von der Steuer absetzen können

Die Käuferin musste die Schäden beseitigen lassen. Dafür musste sie 20.000 Euro in die Hand nehmen. Das Geld machte sie steuerlich geltend.

Daraufhin bekam sie nach dem Ärger mit der Mieterin auch noch Ärger mit dem Finanzamt.

Wann Reparaturkosten als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ zählen

Die Steuerbehörde wollte die Kosten zwar anerkennen. Doch nur als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“.

Das heißt, das Finanzamt stufte die Kosten so ein, als wären sie in Wirklichkeit ein Teil vom Kaufpreis. Das ist normalerweise so üblich, weil Käufer eine neu erworbene Immobilie oft erst durch weitere Baumaßnahmen und Reparaturen in den Zustand versetzen, in dem sie die Immobilie haben wollen.

Eine solche Einstufung ist aber steuerlich meist nachteilig – so auch in diesem Fall: Das Finanzamt wollte die Immobilienkäuferin zwingen, besagte 20.000 Euro zusammen mit dem Kaufpreis der Immobilie über 50 Jahre abzuschreiben.

Dadurch hätte sie jährlich nur 400 Euro absetzen können. Die Käuferin wehrte sich mit einer Klage – und bekam Recht.

Warum sofort absetzen besser ist als nur abzuschreiben 

Das Finanzgericht Düsseldorf entschied: Die Kosten zum Beseitigen von Schäden sind keine „anschaffungsnahen Herstellungskosten“.  

Diejenigen Schäden, die eintreten, nachdem die Immobilie bereits im Eigentum des neuen Käufers steht, sind keine anschaffungsnahen Herstellungskosten mehr. Die Kosten, die erst danach entstehen, können Sie deswegen sofort absetzen (FG Düsseldorf, Urteil v. 21.1.2016, 11 K 4274/13).