Trotz Gerümpel: Ab wann Ihre Wohnung als geräumt gilt

Ein alter Fernseher, ein Küchenschrank und ein Schreibtischstuhl. Die Rede ist nicht von Sperrmüll, den Ihr Mieter zur Abholung vors Haus gestellt hat, sondern von Sachen, die er bei seinem Auszug einfach in der Wohnung hat stehen lassen.

Gilt die Wohnung damit bereits als zurückgegeben oder können Sie bis zum endgültigen Entfernen der Sachen sogar noch eine Nutzungsentschädigung verlangen?

Hier müssen Sie 2 Dinge unterscheiden:

  1. Räumt der Mieter die Wohnung nur teilweise, gilt die Wohnung nicht als zurückgegeben und Sie können vom Mieter bis zur ordnungsgemäßen Rückgabe Nutzungsausfall verlangen.
  2. Gilt die Wohnung dagegen nur als schlecht geräumt, hat Ihr Mieter damit seine Rückgabepflicht zwar schlecht, aber noch erfüllt. Ersatzansprüche stehen Ihnen dann erst zu, wenn Sie Ihren Mieter zuvor abgemahnt und in Verzug gesetzt haben.

Was tun mit den zurückgelassenen Sachen?

Bleiben nur einzelne Gegenstände in den Mieträumen zurück, sehen die Gerichte meist die Räumungspflicht als erfüllt an. So beispielsweise, wenn der Mieter nur ein wenig Unrat stehen lässt. Ab wann das Maß überschritten ist, ist leider nirgendwo geregelt.

Erst, wenn der Mieter in erheblichem Umfang Einrichtungsgegenstände in der Wohnung zurücklässt, gilt die Wohnung als nur teilweise geräumt und damit die Rückgabe als nicht erfüllt. Ihr Mieter hält Ihnen dann die Mieträume vor und Sie können von ihm für die Zeit bis zur endgültigen Rückgabe ein Nutzungsentgelt nach § 546 a BGB fordern.

Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach der vereinbarten Miete bzw. der für vergleichbare Räume ortsüblichen Miete.

Nur schlecht oder nicht geräumt? So entscheiden Sie richtig

Ob Ihr Mieter die Wohnung nur schlecht oder gar nicht geräumt hat, hängt entscheidend von Art und dem Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ab und wieviel Sie das Beseitigen des „Unrats“ kostet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.10.2004, I-10 U 21/04, GE 2005 S. 299).

Handelt es sich lediglich um wertlose Gegenstände und können Sie davon ausgehen, dass Ihr Mieter keinen Wert mehr auf den Besitz dieser Sachen legt, gilt die Wohnung bereits als geräumt.

Gleiches gilt, wenn Ihr Mieter nur eine Lampe, einen Stuhl, mehrere Regalbretter, eine Tasche mit Wäsche sowie eine Waschmaschine in der Wohnung zurücklässt.

Mieterauszug: Wenn der Mieter die Küche stehen lässt

Anders sieht es aus, wenn Ihr Mieter seine komplette Einbauküche, einen Einbauschrank im Badezimmer, eine Garderobe im Flur, Rollos an den Fenstern, eine Balkonverkleidung und seinen selbst verlegten Teppichboden zurücklässt: Die Anzahl der zurückgelassenen Gegenstände und Einrichtungen verursacht erhebliche Beseitigungskosten, weshalb sie als nicht geräumt und die Wohnung damit als vorenthalten gilt (LG Köln, Urteil vom 4.7.1996, 1 S 131/95, NJW-RR 1996 S. 1480).

Gleiches gilt, wenn der Mieter ein großes Holzpferd, Schrott, Kleinkram, einen 600-Kilo-Tresor, sowie einen Traktor und einen VW Golf bei seinem Auszug einfach stehen lässt. Auch dann gilt die Mietsache nicht mehr als geräumt (OLG Düsseldorf, Urteil v. 27.3.2012, 24 U 200/11).

Die Faustregel lautet: Ab 3 Monatsmieten gilt die Wohnung nicht mehr als geräumt

Ab wann eine Wohnung aufgrund des zurückgelassenen Gerümpels als nicht mehr geräumt gilt, hat das Landgericht Berlin einmal entschieden. An diesem Urteil können Sie sich orientieren, wenn Ihr Mieter Ihnen nur eine teilweise geräumte Wohnung zurückgibt:

Kostet Sie die Entrümpelung mehr als das Dreifache der monatlichen Wohnungsmiete, liegt keine ordnungsgemäße Rückgabe mehr vor (LG Berlin, Urteil v. 23.4.2001, 62 S 500/00, GE 2001 S. 926).

Wohin mit den vom Mieter zurückgelassenen Mietersachen?

Ist Ihre Wohnung trotz einiger zurückgelassener Mietersachen noch als »geräumt« anzusehen, müssen Sie entscheiden:  Wohin mit den zurückgelassenen Sachen? Sie haben 2 Möglichkeiten:

  • Handelt es sich lediglich um geringwertige Sachen und können Sie davon ausgehen, dass der Mieter darauf keinen Wert mehr legt (z. B. Gerümpel, wertloses Mobiliar), dürfen Sie die Sachen auf Kosten des Mieters aus der Wohnung entfernen und zum Sperrmüll geben.
  • Zweifeln Sie wegen der Anzahl und der Art der zurückgelassenen Gegenstände daran, ob sie der Mieter nicht doch lieber behalten will, dürfen Sie diese zwar aus der Wohnung entfernen. Allerdings trifft Sie dann auch dafür eine Obhuts- und Verwahrungspflicht.

Das bedeutet: Sie müssen die Sachen noch eine gewisse Zeit aufbewahren und Ihren Mieter auffordern, die Sachen innerhalb einer bestimmten Frist abzuholen.

Wie lange die Aufbewahrungsfrist läuft, hängt im Wesentlichen vom Wert und Umfang der Sachen und von Ihren Lagerungsmöglichkeiten ab. Sie kann im Einzelfall zwischen 2 bis 4 Monate betragen.