Mietvertragsabschluss: Ja nicht beim Mieter Zuhause

Schließen Sie Ihren Mietvertrag besser nicht in der Mieterwohnung ab, sonst kann Ihr Mieter den Vertrag nach den Regeln über Haustürgeschäfte widerrufen.

Besser: Schicken Sie dem Mieter den Mietvertrag zu oder händigen Sie ihm den Vertrag bei der Wohnungsbesichtigung aus. Schickt Ihnen der Mieter den Mietvertrag wieder zurück, bewahren Sie den Umschlag des Mieters als Beweis dafür auf, dass kein Haustürgeschäft vorlag.

Mieternamen: Bitte richtig in den Mietvertrag abschreiben

Tragen Sie den Namen der Mieter exakt ein. Gerade bei Firmen besonders wichtig: Die richtige Gesellschaftsform und der Vertretungsberechtigte.

Am besten machen Sie sich eine Kopie des Personalausweises vom Mieter bzw. verlangen von einem Geschäftsraum-Mieter einen Auszug aus dem Handelsregister.

Mietvertrag ausfüllen: Übersehen Sie keine Lücke

Befristet oder unbefristet? Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale? Staffelmiete oder ganz normales gesetzliches Mieterhöhungsrecht? Alle diese Entscheidungen müssen Sie bereits beim Ausfüllen des Mietvertrags treffen und die dafür vorgesehenen Lücken im Mietvertrag vollständig und korrekt ausfüllen.

Falls es Ankreuz-Alternativen im Mietvertrag gibt: Kreuzen Sie an, was gelten soll, und streichen Sie, was nicht gelten soll.

Bevor Sie den Mietvertrag an Ihren Mieter schicken: Prüfen Sie nochmals, ob auch wirklich alle Lücken im Mietvertrag korrekt ausgefüllt wurden.

Betriebskosten: Streichen Sie ja nichts im Mietvertrag!

Für die Betriebskosten gilt: Streichen Sie bitte keine Betriebskosten-Positionen aus dem Betriebskosten-Katalog! Selbst wenn Sie beispielsweise im Moment noch keinen Hausmeister beschäftigen, sondern dies noch selbst machen, sollten Sie die Hausmeisterkosten im Betriebskostenkatalog Ihres Mietvertrags stehen lassen.

Irgendwann, wenn Ihnen die Arbeit zu viel wird und Sie einen Hausmeisterdienst dafür beschäftigen, werden Sie froh darüber sein!

Selbst, wenn Sie einzelne Kosten, die im Betriebskostenkatalog stehen, gerade nicht auf den Mieter umlegen: Sie sollten sich Ihr Forderungsrecht hierzu aber zumindest erhalten. Die Praxis zeigt: Viele Vermieter haben solche vorschnellen Streichungen hinterher schon bitter bereut!

Bestehen Sie auf ein Übergabe-Protokoll bei Mietbeginn

Klar wären Sie am liebsten sofort mit dem Ausfüllen des Mietvertrags fertig. Dennoch sollten Sie sich auch die Arbeit machen und mit dem Mieter ein Übergabe-Protokoll anfertigen. Die Mühe zahlt sich spätestens beim Mieterauszug aus, wenn Ihr Mieter behauptet: „Die Kratzer in der Badewanne? Die waren schon beim Einzug da!“.

Ein sorgfältig ausgefüllten Übergabe-Protokoll das Sie bei Mietbeginn angefertigt haben, zahlt sich beim Mieterauszug aus. Weisen Sie den Mieter auf die weiße Stellen im Mietvertrag, wo es um das Bad geht: Ist dort kein Kratzer eingetragen, war auch bei Mietbeginn keiner da! Jetzt muss Ihr Mieter das erst einmal widerlegen. 

Vergessen Sie bitte nicht, das Übergabeprotokoll zusammen mit der Hausordnung an den Mietvertrag zu heften.

Kündigungsverzicht: Bitte nie länger als 4 Jahre

Wenn Sie nicht jedes Jahr einen neuen Mieter suchen wollen und Sie auch keinen Befristungsgrund parat haben, sollten Sie mit Ihrem Mieter einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Der hilft Ihnen zwar nichts, wenn Sie den Mieter zu einem bestimmten Tag „X“ heraus haben wollen.

Ein Kündigungsverzicht sorgt aber dafür, dass Ihnen Ihr Mieter maximal für die nächsten 4 Jahre (gerechnet wird ab dem Zeitpunkt der Mietvertragsunterzeichnung) nicht ordentlich kündigen kann, nur weil er z.B. eine günstigere Wohnung gefunden hat.

Auf der anderen Seite ist es so, dass aber beide Mietvertragsparteien dennoch ihren Mietvertrag fristlos kündigen können. Also Sie beispielsweise, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht mehr zahlt.

Staffelmiete: Halten Sie den Jahresabstand zwischen den Mieten ein

Wer gleich zu Mietbeginn regeln möchte, wie sich die Miete künftig entwickeln soll, einigt sich mit einem Mieter auf eine Staffelmiete. .  

Staffelmiete bedeutet: Sie legen fest, wann sich Ihre Miete um wie viel erhöht. Dabei dürfen die Erhöhungsbeträge und die Zeitabstände, wann die Erhöhung eintreten soll unterschiedlich sein.

Denken Sie daran, dass auch bei einer Staffelmiete eine Mietpreisbremse gilt, sofern  Sie eine Wohnung in einem Gebiet vermieten, für das eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. In diesem Fall dürfen Sie nicht mehr als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangsmiete vereinbaren

Sie können also vereinbaren, dass sich die Miete jedes Jahr um 10 Euro erhöht oder beispielsweise erst nach 3 Jahren um 50 Euro und nach weiteren 2 Jahren um 20 Euro.

Wichtig ist nur, dass Sie den Mindestjahresabstand zwischen den einzelnen Erhöhungen einhalten.

Staffelmiete und Zeitmietvertrag: Vorsicht, Kündigungsrecht 

Kombinieren Sie Ihre Staffelmiete gleichzeitig mit einem Zeitmietvertrag, müssen Sie wissen: Bei einer Staffelmiete kann der Mieter immer nach 4 Jahren den Mietvertrag mit der 3-Monats-Frist kündigen.

Selbst dann, wenn Ihr Zeitmietvertrag eigentlich länger laufen sollte! Die Kombination Zeitmietvertrag/Staffelmiete ist also äußerst riskant.

Kaution und Unterschrift: Jetzt wird es ernst!

Bevor Sie den Mietvertrag abheften oder in Ihre Schublade schieben: Prüfen Sie zuvor nochmals, ob auch tatsächlich alle, die im Mietvertragskopf stehen, den Mietvertrag unterschrieben haben.

Lassen Sie sich die Kaution aushändigen und quittieren Sie den Erhalt.

Mietvertrag unterschreiben: Lassen Sie dem Mieter den Vortritt

Unterschreiben Sie den Mietvertrag bitte immer erst nach Ihrem Mieter. Sonst kann der Mieter nachträglich noch Streichungen oder Ergänzungen vornehmen – und Sie müssen im Ernstfall nachweisen, dass dies nach Ihrer Vertragsunterzeichnung erfolgt ist.

Gelingt Ihnen dieser Beweis nicht, gilt das, was der Mieter dank seiner nachträglichen Streichungen und Ergänzungen festgelegt hat.

Vergleichen Sie sicherheitshalber auch nochmals, ob alle Personen, die Sie im Mietvertragskopf genannt haben, auch den Vertrag unterschrieben haben. Mietschuldner werden nur die Personen, die den Mietvertrag auch unterschrieben haben, nicht die, die im Mietvertragskopf stehen!