Heizkostenabrechnung: Was Sie Ihrem Mieter zeigen müssen

Geht es um die Heizkostenabrechnung, kann Ihr Mieter verlangen, dass Sie ihm Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen vorlegen. Dabei können Sie sich leider nicht auf die Vorschriften des Datenschutzes berufen und ihm die Vorlage verweigern (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 3.5.2005, 220 C 450/04, GE 2005 S. 805).

Allerdings darf natürlich auch der Datenschutz nicht völlig unter den Tisch fallen. Deswegen müssen Sie Einzelheiten, wie z. B. das Geburtsdatum von Mitmietern oder Ähnliches, schwärzen, bevor Sie dem Mieter die Unterlagen vorlegen.

Heizkostennachzahlung: Erst die Belege, dann die Nachzahlung

Anlass für diese Entscheidung war eine Heizkostenabrechnung, bei der die Abrechnungsfirma von 153 Heizkörpern im Haus ausging. Tatsächlich waren es aber nur 152. Solange Sie dem Mieter nicht die gewünschten Daten vorlegen, sind Ihre Nachzahlungsbeträge noch nicht fällig.

Das Gericht sprach dem Mieter nach §§ 259 BGB, 29 NMV analog ein Einsichtsrecht in die Liste über alle abgelesenen Messwerte sowie der Verbrauchsdaten aller Mieter zu.

Die Begründung des Gerichts: Der Mieter muss nachvollziehen können, auf welchen Einzeldaten seine Abrechnung basiert. Um die Verteilung im Einzelnen nachvollziehen zu können, braucht er die Unterlagen. Nur so kann er sehen, wie die Einzel- bzw. die Gesamtverbrauchswerte ermittelt und zugeordnet wurden.

Mieter darf Heizkostenverbrauch der anderen erfragen

Ähnlich hat auch das Landgericht Berlin entschieden: Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass ihn der Vermieter informiert, wie viel Heizenergie seine Mitbewohner verbraucht haben (LG Berlin, Urteil v. 12.7.2013, 65 S 141/12, GE 2013 S. 143). Schließlich wird aus der Summe der Einzelverbrauchswerte der Gesamtverbrauch an Heizkosten berechnet.

Deswegen kann der Mieter eine Kopie der Gesamtaufstellung der erfassten Verbrauchseinheiten aller Heizkörper im Anwesen verlangen. Bis Sie ihm die vorlegen, kann der Mieter seine Heizkostennachforderungen zurückbehalten (AG Coesfeld, Urteil v. 21.8.2009, 6 C 93/09, WuM 2009 S. 586).

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gehen den Mieter nichts an

Was die Eigentümer beschließen, bleibt Eigentümersache! Der Mieter einer Eigentumswohnung hat keinen Anspruch auf Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Was der Mieter mit den Betriebskostenbelegen machen darf

Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht auf das bloße Anschauen der Betriebskostenbelege beschränkt. Der Mieter darf sich vielmehr auch Notizen machen und Zahlen und Fakten handschriftlich abschreiben oder in sein Laptop tippen.

Der Mieter darf auch Belege abfotografieren oder einscannen (z. B. mittels eines Handscanners). Der Mieter nutzt damit nur die fortschreitenden technischen Möglichkeiten. Deswegen kann das Fotografieren bzw. Einscannen nicht anders behandelt werden als das bisher schon zulässige Anfertigen von handschriftlichen Notizen oder Abschriften.