Ihr Mieter sitzt bibbernd in seinem Wohnzimmer. Weil er friert, droht er sogar mit Mietminderung. Ihnen ist es warm genug. Doch ab wann und wie stark müssen Sie Ihrem Mieter tatsächlich einheizen.

Wie lange die Heizperiode läuft

In den meisten Mietverträgen steht schon drin, von wann bis wann die Heizperiode läuft. Das liest sich dann ungefähr so:

Der Vermieter ist verpflichtet, die Sammelheizungsanlage mindestens in der Zeit vom 1.1. bis zum 30.4. eines jeden Jahres in Betrieb zu halten.

Steht auch in Ihrem Mietvertrag so eine Vereinbarung, sind Sie verpflichtet, die Heizung mindestens während dieser Zeit in Betrieb zu nehmen. Und das auch dann, wenn es ausnahmsweise einmal einen sehr milden Winter geben sollte.

Was gilt, wenn in Ihrem Mietvertrag nichts zur Heizpflicht steht

Findet sich in Ihrem Mietvertrag keine Regelung zur Heizperiode, läuft die „ganz normal“ vom 1. Oktober bis zum 30. April.

Das ist allerdings keine starre Frist. Teilweise wird auch vertreten, dass die Heizperiode vom 15.9. bis zum 15.5. des Folgejahres läuft. Also früher beginnt und später endet. Lassen Sie die Heizperiode allerdings erst einige Zeit nach dem 1. Oktober beginnen und bereits vor dem 30. April enden, dürfte das jedenfalls unzulässig sein!

Wie warm es in der Mieterwohnung werden muss

Von 6 bis 23 Uhr muss es 20 bis 22 ºC warm werden (AG Köln, WM 1982, S. 2).

Für diese Mindesttemperaturen müssen Sie während der Heizperiode sorgen. Allerdings nicht 24 Stunden am Tag! Von 23 bis 6 Uhr dürfen Sie Ihre Heizung runterfahren auf 18 °C.

Orientieren Sie sich bei den Mindesttemperaturen am besten an der Entscheidung des Landgerichts Berlin, das nach der Raumart und der Tageszeit unterschieden hat (LG Berlin, Urteil vom 26.5.1998, 64 S 266/97, NZM 1999 S. 1039).

Danach betragen die vom Vermieter geschuldeten Mindesttemperaturen:

– im Wohnzimmer: 20 °C von 6:00 bis 23:00 Uhr; 18 °C von 23:00 bis 6:00 Uhr
– im Bad und WC: 21 °C von 6:00 bis 23:00 Uhr; 18 °C von 23:00 bis 6:00 Uhr
– für das Warmwasser ohne zeitlichen Vorlauf: 40 °C

Die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz in Berlin – auch so etwas gibt es – empfiehlt tagsüber, also zwischen 6 und 23 Uhr, folgende Temperaturen:

– Wohnzimmer: 21 ºC

– Ess- und Kinderzimmer: 20 ºC

– Küche und Schlafzimmer: 18 ºC

– Badezimmer: 23 ºC

– Diele: 15 ºC

Wie der Mieter heizen muss

Mit der Heizpflicht des Mieters verhält es sich ähnlich wie mit der Gebrauchspflicht: Der Mieter muss nicht heizen, aber er kann. Will er lieber in einer kalten Wohnung sitzen, ist das bis zu einer gewissen Grenze seine Sache.

Die Grenze verläuft dort, wo es wegen der unterlassenen Heizpflicht zu Kälte- oder Feuchtigkeitsschäden an Ihrem Eigentum kommen kann, z. B. wegen einer gefrorenen Wasserleitung oder feuchter Luft, die zu Schimmel führt. Deswegen ist der Mieter verpflichtet, die Heizung wenigstens so zu betreiben, dass Kälteschäden ausgeschlossen sind (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht § 535 BGB Rdn. 311).

Während des Winterurlaubs muss der Mieter heizen

Ist Ihr Mieter monatelang verreist, muss er dennoch dafür sorgen, dass seine Wohnung ausreichend beheizt und belüftet wird. Unterlässt er das während der Wintermonate, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, weswegen Sie ihm mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können (LG Berlin, Urteil v. 22.1.2014, 65 S 268/13).

Verbringt Ihr Mieter z. B. die Wintermonate auf den Kanaren und heizt er während der Zeit nicht, sondern stellt sogar noch die Fenster in Küche und Bad auf Dauerkippstellung, besteht während eines strengen Winters die Gefahr, dass die Wasserleitungen einfrieren.