Als Vermieter müssen Sie nach § 535 BGB Sorge dafür tragen, dass die Wohnung für den Mieter in einem ordnungsgemäßen, bewohnbaren Zustand ist.

Unter diese Instandhaltungspflicht fällt alles, was zur Wohnung gehört: Türen und Fenster, Elektro- und Sanitärinstallationen, Fußböden, Decken und Wände, aber auch Keller, Treppenhaus und Speicher.

Reparaturen: Den Vermieter trifft die Instandhaltungspflicht 

Kommen Sie als Vermieter ihren Instandhaltungspflichten nicht nach, dann können früher oder später Wohnungsmängel auftreten: Undichte Türen und Fenster, feuchte Wände, Ausfall der Heizung, kein Licht im Flur – das sind nur einige Beispiele. Solche Mängel müssen Sie als Vermieter auf eigene Kosten beheben.

Bis es so weit ist, kann der Mieter diese Mängel zum Anlass für eine Mietminderung nehmen.

Der Mieter muss für auftretende Mängel nur zahlen, wenn er den Schaden selbst verschuldet hat oder es sich um regelmäßige Schönheitsreparaturen handelt, zu denen er laut Mietvertrag verpflichtet ist.

Der Mieter darf seine Wohnung einrichten, wie er will

Wie der Mieter allerdings seine Wohnung einrichtet, ist ihm selbst überlassen. Dasselbe gilt für die Sauberkeit innerhalb der Wohnung.

Wollen Sie einer Verwahrlosung der Wohnung vorbeugen, sollten Sie die Wohnung regelmäßig besichtigen. Allerdings geht das in der Regel nur alle 2-3 Jahre und das auch nur nach vorheriger Ankündigung. 

„Notschlüssel“: So schnell begehen Sie Hausfriedensbruch

Betreten Sie als Vermieter ohne verherige Ankündigung die Wohnung oder verschaffen Sie sich in Abwesenheit des Mieters mit einem Zweitschlüssel den Zutritt zur Wohnung, ist dies Hausfriedensbruch.

Der Mieter hat dann das Recht, fristlos zu kündigen. Als Vermieter dürfen Sie keinen Zweitschlüssel zur Wohnung besitzen, es sei denn, der Mieter hat dies ausdrücklich erlaubt und weiß davon.

Lärmbelästigung: Der Mieter muss unnötigen Lärm vermeiden

Störende Geräusche in der Mietwohnung muss der Mieter vermeiden, soweit sie nicht üblich und unvermeidbar sind. Häusliche Arbeiten, wie Staub saugen, Wäsche schleudern oder mit einer Küchenmaschine, sind natürlich gestattet.

Ebenso gelegentliche Handwerksarbeiten. Dabei sind jedoch die Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und von 20 bis 7 Uhr einzuhalten. 

Radio und Fernsehen: Bitte nur Zimmerlautstärke

Fernseher, Radio, Plattenspieler, Tonband oder CD-Player dürfen in der Wohnung benutzt werden. Nachbarn dürfen aber nicht belästigt werden. Die Ruhezeit und die Nachtruhe ab 22 Uhr sind einzuhalten.

Hausmusik ist im gleichen Rahmen erlaubt, wie auch die Benutzung von Fernseher, Radio oder Plattenspieler.

Die meisten Gerichte erlauben eine tägliche Musizierzeit von mindestens zwei Stunden. Zu beachten sind allerdings festgelegte Spielzeiten, die meistens im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgelegt sind.

Regelmäßige Partys sind nicht erlaubt

Grundsätzlich sind lautstarke Feiern nicht erlaubt. Zu besonderen Anlässen, wie Geburtstag oder Hochzeit, darf länger gefeiert werden.

Wer aber sonst feiert, muss auf die Nachbarn Rücksicht nehmen, insbesondere während der Ruhezeiten

Bei übermäßigen Störungen der Nachtruhe kann der Vermieter den Feiernden mietrechtliche Konsequenzen androhen. So zum Beispiel eine Abmahnung aussprechen. Mitbewohner, die sich durch solche „Dauerpartys“ in der Hausgemeinschaft gestört fühlen, können unter Umständen auch die Miete kürzen. Schon deswegen sollten Sie als Vermieter selbst ein Interesse daran haben, dass es im Haus ruhig bleibt.

Tierischer Ärger: So vermeiden Sie den 

Mieter, die Haustiere besitzen, müssen ihre Tiere so halten, dass die Nachbarn nicht unzumutbar gestört werden. Ständige, ruhestörende Tiergeräusche, wie beispielsweise das Gebell eines Hundes oder das Gekreische eines Papageis, berechtigen die Mitbewohner zur Mietminderung.

Außerdem müssen Sie auch mit behördlichen Bußgeldern wegen Störung rechnen.

Reinlicher Mieter: Wann und wie oft er duschen darf 

Mieter dürfen in den eigenen vier Wänden so oft duschen und baden, wie sie wollen. Auch nach 22 Uhr darf gebadet und geduscht werden. Mietvertragsklauseln oder Regelungen in der Hausordnung, wonach nächtliches Baden und Duschen grundsätzlich verboten sind, sind unzulässig.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf muss der nächtliche Duschvorgang aber auf maximal 30 Minuten beschränkt werden.

Auch die Toilette und damit die Wasserspülung darf rund um die Uhr benutzt werden. Nachbarn oder Vermieter dürfen – insbesondere Männern – auch keine Vorschriften hinsichtlich der Benutzung der Toilette machen.

Was für Besucher und Untermieter gilt

Besuche von Bekannten, nächtliche Damen- oder Herren- sowie mehrwöchige Besuche (maximal 6-8 Wochen!) von Freunden und Verwandten sind absolut zulässig.

Der Mieter muss den Vermieter nicht einmal um Erlaubnis fragen, es sei denn, der Dauerbesucher entpuppt sich als Untermieter und bleibt monatelang.

Besuchsverbote im Mietvertrag sind sittenwidrig und damit nichtig.

Eine Untervermietung ist nur zulässig, wenn der Vermieter zustimmt. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, kann der Vermieter frei entscheiden.

Will der Mieter nur ein einzelnes Zimmer der Wohnung untervermieten, hat er Anspruch auf die Vermietererlaubnis, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nachweisen kann. Gemeint sind einleuchtende persönliche oder wirtschaftliche Gründe.

Wenn der Mieter untervermieten will 

Wichtig ist, dass das Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Heiratet der Mieter, darf der Ehepartner nachziehen, denn dies hat nichts mit der Untervermietung zu tun.

Das gilt auch für Lebensgefährten. Diese können nachziehen und der Vermieter ist gezwungen zustimmen.

Gewerbliche Nutzung: Was Sie dafür verlangen können

Will ein Mieter die Wohnung teilweise gewerblich nutzen, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen.

Solange keine Beschädigungen der Wohnung drohen und Mitbewohner im Haus nicht durch übermäßigen Publikumsverkehr belästigt werden, muss der Vermieter eine teilgewerbliche Nutzung genehmigen.

Erst bei verstärktem Kundenbesuch oder dem Einsatz störender, lautstarker Maschinen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Möglicherweise muss er sogar im Interesse der übrigen Mieter einschreiten.