Zwei Rechner, zwei Menschen, ein Smartphone mit guter Kamerafunktion und ein paar vielversprechende Kontakte – viel mehr braucht es nicht, um mit einem digitalen Angebot die Maklerszene aufzumischen. Kaum verwunderlich, dass entsprechende Startups den überwältigenden Teil der Proptech-Bewegung ausmachen, erscheint es doch einfach, die analogen Geschäftsmodelle schlicht ins Digitale zu übertragen.

Die Euphorie jedoch lässt nach, wenn die ersten realen Geschäftsabschlüsse anstehen:

„Startups müssen die gleichen rechtlichen Anforderungen erfüllen wie traditionelle Makler.“

Das erklärt Fabian Fleissner vom Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum. „Das gilt spätestens von dem Zeitpunkt an, zu dem online ein Vermittlungsauftrag erteilt wurde.“ 

Datenschutzbelange und Widerrufsrecht sind davon genauso betroffen wie die Grauzone zwischen Hinweisen, Beratung und Vermittlung, in der sich die Neulinge am Markt häufig bewegen. „Immobilienmakler ist kein geschützter Beruf, es müssen auch keine fachlichen Voraussetzungen nachgewiesen werden“, sagt Fleissner. „Das Maklervertragsrecht stellt jedoch eine Vielzahl von Anforderungen an das Zustandekommen eines Provisionsanspruchs“ und:

Angesichts der komplizierten Gesetzeslage und der sich häufig ändernden Rechtsvorschriften gehören Juristen in größeren Häusern zum Stammpersonal. Bei drei- bis vierköpfigen Startups sucht man solche Experten in der Regel vergeblich.

Jonas Haberkorn, der mit seinem Blog gewerbe-quadrat.de die Proptech-Branche beobachtet, bestätigt: „Es kommen viele Fachfremde auf den Markt, die nicht an die rechtlichen Hürden denken.“ Fleissner erstaunt das wenig. Die Sorgfaltspflicht, die eine Maklertätigkeit erfordere, widerspreche dem Proptech-Geschäftsmodell, relativ kostengünstig und mit wenig Personaleinsatz eine relativ hohe Marge zu erzielen. Dabei bräuchten die Unternehmen eigentlich mehr Mitarbeiter, je größer Datenbestand und Transaktionsvolumen werde – eben weil das Maklergeschäft schwer skalierbar sei, im Unterschied zu anderen Startup-Branchen.

Einige Startups, die sich explizit als Makler zu etablieren versuchen, kooperieren zumindest mit Anwälten.

McMakler etwa erklärt, bei Verträgen in den meisten Fällen auf „branchenübliche Standard-Exemplare“ zurückzugreifen, die von Juristen geprüft seien. Auch Homelike, eine Angebotsplattform für möbliertes Wohnen auf Zeit, arbeitet mit IT- und Immobilienrechtsexperten zusammen. „Homelike gibt keine rechtlich verbindlichen Beratungsleistungen, sondern informiert seine Nutzer lediglich über aktuelle rechtliche Entwicklungen und verweist im Einzelfall auf Rechtsexperten in seinem Netzwerk“, erklärt das Unternehmen. Andere versuchen, sich vom Vermittlungsgeschäft abzugrenzen.

und Bestandshalter, die ihren Bestand selbst vermarkten möchten“, sagt etwa Martin Staudacher, Mitgründer des Portals wohnungshelden.de. 

Eine Möglichkeit wäre natürlich, die Herausforderungen offensiv anzugehen: Institute wie das EBZ oder auch der Maklerverband IVD bieten entsprechende Fortbildungen an. „Bewusst habe ich unter unseren Teilnehmern noch kein Makler-Startup wahrgenommen“, sagt Fleissner indes. Dabei steht der Branche eine der entscheidenden Gesetzesnovellen erst noch bevor. Mit der Sachkundeprüfung für Makler soll der Berufsstand nachweisen müssen, dass er für seine Tätigkeit qualifiziert ist. Ein Referentenentwurf befindet sich laut Bundeswirtschaftsministerium derzeit in der ressortinternen Abstimmung. „Das wird auf jeden Fall zu einer Marktbereinigung führen – online und offline“, sagt Fleissner.