Neue Verbraucherrichtlinie: Für wen die Gesetzesänderung gilt

Der geänderte § 309 Nr. 13 BGB, der seit dem 1.10.2016 gilt, betrifft zuerst einmal nur Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, in denen die Abgabe bestimmter Erklärungen, z. B. Kündigung, Rücktritts- oder Anfechtungserklärung, die Anzeige von Sachmängeln, Fristsetzungen, Schadensmeldungen etc. schriftlich erfolgen muss.

Da auch Sie als Vermieter mit mehreren Wohnungen bzw. Mietverträgen ein Unternehmer im Sinne dieser Vorschrift sein können, gilt die Gesetzesänderung grundsätzlich auch für Sie, wenn Sie z. B. in Ihren Mietvertrag schreiben, dass nur schriftliche Einwendungen gegen Ihre Betriebskostenabrechnung wirksam sind.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung kann der Mieter künftig also selbst dann in Textform vorbringen, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag stehen haben, dass dies nur schriftlich möglich ist.

Wann Sie als Vermieter als Unternehmer gelten

Unternehmer – und darunter fallen teilweise schon Vermieter ab 3 Wohnungen – dürfen in Verträge, die sie ab dem 1.10.2016 abschließen, nicht mehr reinschreiben, dass Vertragsänderungen nur noch schriftlich möglich sind.

Dies betrifft Sie auf der Verbraucherseite beispielsweise dann, wenn Sie einen Handy-, Telefon- und Internetvertrag, den Fitnessvertrag mit Ihrem Studio oder auch Ihren Stromvertrag ändern wollen. Das geht künftig ohne Papier einfach mit einer SMS oder einer E-Mail.

Auch bei Online-Käufen können Sie Ihren Rücktritt künftig per E-Mail erklären, selbst wenn das in den (unwirksamen) AGB´s ausgeschlossen wurde.

Wegen der Gesetzesänderung können Sie solche Verbraucherverträge, die Sie seit dem 1.10.2106 abgeschlossen haben, auch mal eben schnell per einfacher E-Mail (ohne qualifizierte elektronische Signatur) oder SMS ändern.

Verbraucherrecht: Was für Ihren Wohnungsmietvertrag gilt

Wie bei jedem Gesetz gibt es auch beim § 309 BGB ein paar Ausnahmen. Darunter fallen solche Erklärungen, bei denen ausdrücklich im Gesetz dabei steht, dass diese nur schriftlich abgegeben werden können.

Oder für solche Verträge, für die im Gesetz sogar die notariell beurkundete Form vorgeschrieben ist wie z. B. beim Kaufvertrag über eine Immobilie oder die Abgabe einer Grundschulderklärung. Auch die lassen sich künftig natürlich nicht so einfach in Textform ändern.  

Den Mietvertrag kann der Mieter nach wie vor nur schriftlich kündigen

Will Ihr Mieter also seinen Wohnungsmietvertrag kündigen, geht das nach § 568 Abs. 1 BGB nach wie vor nur schriftlich, weil das so im Gesetz steht. Gleiches gilt für den Widerspruch gegen eine von Ihnen ausgesprochene Kündigung: Auch hier bleibt es dabei, dass der Mieter der nach wie vor nur schriftlich widersprechen kann (§ 574b BGB).

Das bedeutet: Überall, wo die Schriftform bereits im Gesetz steht und damit vorgeschrieben ist, bleibt es dabei: Solche Erklärungen kann Ihr Mieter nach wie vor nur schriftlich und nicht per SMS oder E-Mail abgeben!

Gleiches gilt, wenn Ihr Hausmeister oder Ihre Reinigungskraft Ihnen den Arbeitsvertrag kündigen will: Auch für die Kündigung von Arbeitsverhältnissen ist die Schriftform vorgeschrieben, weswegen sich der Mieter auch daran halten muss und künftig nicht per SMS kündigen kann.

Mietvertrag: Der kleine Unterschied zwischen Textform und Schriftform

Was Textform bedeutet, steht in § 126b BGB. Dabei handelt es sich um eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird.

Mit dauerhaftem Datenträger ist jedes Medium gemeint, mit dem der Empfänger der Nachricht die Erklärung so auf einem Datenträger bewahren oder speichern kann, dass er sie eine gewisse Zeit lang abrufen und unverändert wiedergeben kann.

Typisch dafür sind Erklärungen, die z. B. per E-Mail, per SMS, eingescanntem pdf oder Fax abgegeben wurden.

Für die Schriftform ist dagegen typisch, dass es ein Blatt Papier gibt, auf dem unter anderem auch die eigenhändige Namensunterschrift des Erklärenden im Original nötig ist. Bei der Textform reicht, dass sich z. B. durch die Namensnennung erkennen lässt, wer der Erklärende ist.

§ 309 BGB Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit (gekürzte Fassung!)

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

13.       (Form von Anzeigen und Erklärungen)

eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden

a)      an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder

b)      an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder

c)       an besondere Zugangserfordernisse.