Wie Sie neue Betriebskosten verteilen müssen

Sie haben die Treppenhausreinigung (Hausordnung) von Eigen- auf Fremdreinigung umgestellt. Nun steht die erste Betriebskostenabrechnung an und Sie wollen wissen, wie Sie die „neuen“ Betriebskosten verteilen müssen.

Eine Vermieterin wollte die Kosten entsprechend der Anzahl der Mietparteien im Haus umlegen und nicht nach der Größe der Wohnungen. Da die Wohnungen im Haus unterschiedlich groß waren, hielt sie eine Umlage nach Quadratmeter für ungerecht gegenüber den Mietern, die eine größere Wohnung hatten, aber das Treppenhaus genauso häufig benutzen wie die Mieter der kleineren Wohnung nebenan. 

Dazu kam, dass ihre Mietverträge ohnehin schon unterschiedliche Umlageschlüssel enthielten.

Betriebskosten umlegen: So finden Sie den richtigen Umlageschlüssel

Die Antwort, wie Sie die Treppenhausreinigung und alle anderen Betriebskosten, die Sie nicht nach einem erfassten Verbrauch abrechnen können, umlegen müssen, ist eigentlich ganz einfach. Es gibt dafür eine bestimmte „Hackordnung“:

  1. Sie müssen schauen, ob Sie im Mietvertrag bzw. in den Mietverträgen eine/n bestimmten Umlageschlüssel für die Hausreinigung vereinbart haben. Falls ja, müssen Sie den nehmen, egal, ob der nach m² oder nach Einheiten lautet.
  2. Haben Sie im Mietvertrag keinen bestimmten Umlageschlüssel ausdrücklich vereinbart – und das ist in den meisten Mietverträgen so – müssen Sie die Kosten nach m² umlegen, soweit sie diese nicht nach einem erfassten Verbrauch abrechnen können. Der Umlageschlüssel nach Quadratmetern ist nach § 556 a Abs. 1 BGB der gesetzliche Umlageschlüssel, falls Sie keinen anderen vereinbart haben.
  3. Vergessen Sie das mit der „Gerechtigkeit“ bei der Umlage: Das hat bisher noch niemand geschafft!

Sorgen Sie in allen Mietverträgen für gleiche Umlageschlüssel

Vorsicht, wenn Sie in einem neuen Mietvertrag z. B. den Umlageschlüssel für die Treppenhausreinigung auf Wohneinheiten umstellen, in ihren anderen Mietverträgen aber keinen bestimmten Umlageschlüssel festgelegt haben.

In einem solchen Fall müssen Sie dann beim neuen Mieter die Treppenhausreinigung nach Wohneinheiten umlegen und bei den anderen Mietern nach der Wohnfläche. Eine komplizierte Rechnerei, die viel Arbeit macht und selten zum richtigen Ergebnis führt. 

Schon deswegen sollten Sie die Verteilungsschlüssel in allen Mietverträgen im selben Haus immer einheitlich festlegen und nicht zwischen alten und neuen Mietverträgen mischen.

Ungerechter Umlageschlüssel: So können Sie sich wehren

Selbst, wenn Sie einen einmal gewählten Umlageschlüssel als ungerecht empfinden. Beschwert sich z. B. ein Mieter mit einer großen Wohnung, dass er anteilig mehr Kosten der Treppenhausreinigung zahlen muss, als der Mieter der kleineren Wohnung nebenan, können Sie auf´s Gesetz verweisen: Sie tun nur das, was dort steht, mithin ist Ihre Abrechnung zwar vielleicht nicht gerecht, aber jedenfalls korrekt!