Wer kündigen will, braucht einen Kündigungsgrund. Das gilt auch, wenn ein gemeinnütziger Verein einem Mieter kündigt, weil er „Gutes tun will“. Genau genommen wollte der Verein auf dem Grundstück in Rostock, auf dem unter anderem auch ein sanierungsbedürften Mehrfamilienhaus stand, ein psychosoziales Wohnprojekt mit insgesamt 23 Wohnplätzen einrichten.

 

Deswegen sollte der Mieter raus. Doch so einfach war es nicht: Der Fall landete vor dem BGH und der nahm das Kündigungsinteresse des Vermieters nochmals genauer unter die Lupe.  

Kündigung wegen Sanierungszuschuss: Das ist kein Kündigungsgrund

In seiner Kündigung berief sich der Rostocker Vermieter auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. Er schrieb dem Mieter, dass er die Mieterwohnung benötige, um dort ein soziales Arbeits- und Lebensprojekt zu realisieren. Es sollten unter anderen 23 Wohnplätze geschaffen werden.

Die Wohnplätze seien zwingend erforderlich, weil er anderenfalls nicht einen Investitionszuschuss in Höhe von 2,1 Millionen Euro zum Sanieren des Objekts erhalten würde.   

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung schied aus

Der Bundesgerichtshof hielt die Kündigung für unwirksam (BGH, Urteil v. 10.5.2017, VIII ZR 292/15). Eine Kündigung wegen „Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB schied aus. Eine Verwertungskündigung muss materielle Ziele verfolgen, welche in erster Linie mit einem Vermieten und Verkaufen der Immobilie realisiert werden.  

Dem Vermieter ginge es aber letztlich nicht darum, höhere Mieteinnahmen und damit mehr Rendite zu erzielen, sondern „nur“ um eine künftige, gewerbliche Nutzung und darum, seine sozialpolitischen Ziele zu verwirklichen.  

Kündigung: Wann ein „Nachteil von einigem Gewicht“ vorliegt

Der BGH prüfte noch, ob sich der Vermieter bei seiner Kündigung auf die Generalkündigungsklausel von § 573 Abs. 1 BGB berufen kann. Dabei prüft der BGH neuerdings, mit welchem Regeltatbestand von § 573 Abs. 2 das vom Mieter geltend gemachte Kündigungsinteresse am ehesten vergleichbar ist (BGH, Urteil v. 29.3.2017, VIII ZR 45/16).

Entspricht das vom Vermieter angeführte Kündigungsinteresse eher einer wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, muss ein weiteres Fortsetzen des Mietvertrags mit dem gekündigten Mieter für den Vermieter einen „Nachteil von einigem Gewicht“ darstellen.

Investitionszuschuss trotz des Weiterwohnens des Mieters

Genau daran fehlte es dem BGH beim Kündigungsfall des Vereins. Zwar ging es dem Vermieter nicht in erster Linie um mehr Miete, allerdings verfolge er schon mit seiner Kündigung erhebliche wirtschaftliche Interessen: Schließlich stand ein Investitionszuschusses in Höhe von 2,1 Millionen Euro auf dem Spiel. Kosten, die der Vermieter bei der notwendigen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen spare.

Allerdings war es so, dass bei einem Verbleib des Mieters in der Wohnung lediglich 3 von insgesamt 23 geplanten Wohngruppenplätzen nicht realisiert werden könnten. Das würde jedoch noch nicht die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts kippen.

Ohne Kündigungsgrund, keine Kündigung. Damit durfte der Mieter in der Wohnung bleiben.