Sie müssen den Installateur holen, weil das Wasser aus der Spülmaschine des Mieters im 3. Stock beim Erdgeschossmieter in die Badewanne drückt.

Nur regelmäßig anfallende Kosten zählen als Betriebskosten

Der Installateur kommt und stellt fest: „Abfluss verstopft!“ Ein paar Tage später schickt er Ihnen die Rechnung. Sind das Betriebskosten? Nein, da es sich nicht um regelmäßig anfallende Kosten handelt, zählen sie als nicht umlegbare, reine Instandhaltungskosten.

Nur wenn Sie einen konkreten Verursacher im Haus ausfindig machen und ihm zudem noch nachweisen können, dass er schuldhaft gehandelt hat, können Sie von ihm Schadenersatz verlangen.

Der Schuldige muss die Reparaturkosten erstatten

Allerdings ist es sehr schwierig, den Verschuldensnachweis erfolgreich zu führen. Fragen Sie einfach mal den Installateur, was den Abfluss verstopft hat (z. B. eine Babywindel) und ob es vielleicht auch bauseits (zu kleine Rohre) bedingt sein könnte – bei Letzterem haben natürlich dann Sie die schlechteren Karten!

Wichtig bei der Schuldfrage: Entsteht die Verstopfung nur durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, wie z. B. durch Haare, die üblicherweise beim Duschen in den Abfluss gelangen, liegt noch kein Verschulden vor. Anders ist es, wenn Ihr Mieter z. B. Frittenfett über den Abfluss entsorgt.

Wenn alle Stricke reißen: Kleinreparaturen-Klausel hilft! 

Ganz gleich, ob Sie den Schuldigen finden: Ist ein Abfluss in der Mieterwohnung kaputt, haben Sie immer noch die Chance, die Kosten über die Kleinreparaturen-Klausel erstattet zu bekommen. 

Das setzt allerdings voraus, dass der Rechnungsbetrag inklusive der Mehrwertsteuer unter dem im Mietvertrag vereinbarten Betrag für die Kleinreparaturen liegt.  

Wer die vorbeugende Rohrreinigung zahlen muss

Lassen Sie vorbeugend die Rohre reinigen, um Rohrverstopfungen zu vermeiden, dürfen Sie die Kosten dafür nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Sie zählen vielmehr zu den Instandhaltungskosten. Gleiches gilt, wenn eine Rohrverstopfung in einer Entwässerungsleitung auftritt.

Müssen Sie einmal im Jahr den Klempner holen, weil es in Ihrem Haus zu einer Rohrverstopfung kommt, dürfen Sie die Kosten nicht als Betriebskosten auf alle Mieter im Haus umlegen. Bei diesen Kosten handelt es sich nämlich eindeutig nicht um regelmäßig entstehende Betriebskosten des Hauses.

Sie dürfen nur solche Kosten als Betriebskskosten umlegen, die ausdrücklich in der BetrKV genannt wurden.