Wasserzähler: Schauen Sie, was Ihre Landesbauordnung dazu sagt

Wenn Sie wissen wollen, ob Sie Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung mit einem Wasserzähler „nachrüsten“ müssen, sollten Sie erst einmal einen Blick in die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes werfen.

Dort besteht in 13 von 16 Bundesländern die Pflicht, bei Neubauten für jede Wohnung einen separaten Wasserzähler einzubauen. Nur in Bayern, Brandenburg und Sachsen-Anhalt enthält die Bauordnung derzeit noch keine entsprechende Einbauverpflichtung.

Für Bestandsbauten gilt: Teilweise (wie z. B. in Hamburg) müssen Sie Bestandsbauten nachrüsten. Teilweise (wie z. B. im Saarland) jedoch nur, wenn Sie etwas an der Wasserversorgung erneuern oder wesentlich ändern.

In Schleswig-Holstein müssen Sie pro Wohnung einen Wasserzähler einbauen. Damit können Sie sich allerdings noch bis zum 31.12.2020 Zeit lassen.

Sofern landesrechtlich keine Zähler vorgeschrieben sind, muss der Vermieter auch keine einbauen!

Wer pflichtwidrig keine Zähler hat, dem droht eine Mietminderung

Was tun, wenn ein Mieter einen Wasserzähler in der Wohnung haben will, damit Sie das Wasser verbrauchsabhängig abrechnen können?

Rechtlich ist es so: Solange Sie nicht nach öffentlich rechtlichen Vorschriften zum Einbau eines Wasserzählers gesetzlich verpflichtet sind, müssen Sie auch keinen einbauen.

Sind Sie allerdings zum Einbau verpflichtet und kommen Sie Ihrer Einbaupflicht nicht nach, kann das den Mieter zur Mietminderung berechtigen, weil das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigt. Außerdem macht ein falscher Umlageschlüssel Ihre Abrechnung falsch.

Wasserzählereinbau: Entweder alle oder keiner!

Der Einbau eines Wasserzählers nützt dem Mieter nur etwas, wenn alle Wohnungen damit ausgestattet sind. So lange jedoch noch nicht alle Wohnungen einen Zähler haben, müssen Sie noch nicht nach dem erfassten Verbrauch abrechnen!

Bis dahin darf der Vermieter die Betriebskosten so umlegen, wie es vereinbart ist bzw. – sofern es darüber keine ausdrückliche Vereinbarung gibt – nach dem Anteil der Wohnfläche (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07).

Wann Sie das Kaltwasser nach Verbrauch abrechnen müssen

Können Sie nach Verbrauch abrechnen, weil z. B. alle Wohnungen im Haus einen Zähler haben, müssen Sie das auch. Vorausgesetzt Sie können im ganzen Haus vom gesetzlichen bzw. vereinbarten Umlageschlüssel auf einen verbrauchsabhängigen umsteigen.

Statten Sie jedoch erst nach und nach alle Wohnungen mit einem Wasserzähler aus, müssen Sie erst verbrauchsabhängig abrechnen, wenn auch in der letzten Wohnung ein Wasserzähler hängt.

Bis dahin dürfen Sie die Wasserkosten so umlegen, wie Sie es vereinbart haben. Sofern Sie keinen konkreten Umlageschlüssel fürs Kaltwasser vereinbart haben, gilt der gesetzliche Umlageschlüssel. Das bedeutet: Sie dürfen das Wasser nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen (BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07).

Kann Sie der Mieter zum Zählereinbau zwingen?

Nur, wenn Sie gesetzlich verpflichtet sind, einen Zähler einzubauen und es nicht tun, kann der Mieter mit einer Mietminderung oder über die Betriebskostenabrechnung so Druck auf Sie ausüben, dass Sie vielleicht doch welche einbauen.

Ansonsten gilt: Der Mieter kann Sie nicht zur Modernisierung zwingen und ein Wasserzählereinbau gilt als Modernisierung, weil damit Wasser eingespart werden kann.

Darf der Mieter selbst einen Zähler einbauen?

Auch hier lautet die eindeutige Antwort: Nein. So ein Einbau zählt nämlich als genehmigungspflichtige Mietermodernisierung, weil damit in das Installationssystem und damit in die Bausubstanz eingegriffen wird.

Eigenmächtig vom Mieter eingebaute Wasserzähler muss der Vermieter nicht zur Wasserabrechnung nutzen.