Mit dem Begriff „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ bekommen Sie es meist direkt nach dem Kauf eines Mietobjekts zu tun. Wer direkt danach modernisiert oder umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchführt, muss die Kosten zusammen mit den Anschaffungskosten für das Objekt über viele Jahre abschreiben.

Ausnahme: Sie bleiben mit Ihren Umbaukosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf noch unter der 15%-Grenze der Anschaffungskosten. Investieren Sie innerhalb der 3 ersten Jahre also weniger als 15% der Anschaffungskosten, dürfen Sie Ihre Umbaukosten sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen, statt sie über mehrere Jahre abschreiben zu müssen.  

Neuer, besser, größer: So schnell produzieren Sie Herstellungskosten

Von anschaffungsnahen Herstellungskosten geht das Finanzamt aber auch dann aus, wenn Sie ein Objekt entscheidend erweitern und verbessern. Etwa indem Sie einen Wintergarten anbauen. Oder indem Sie Ihren Mietern ein wesentlich hochwertigeres Interieur zur Verfügung stellen.

Was aber ist, wenn Sie eine Wohnung, die bisher gewerblich vermietet war, wieder künftig als Wohnung vermieten wollen und dafür nun ein paar Wände umsetzen und die Innenräume neu gestalten? „Das sind dann keine Herstellungskosten„, sagt das Finanzgericht Münster (FG Münster, Urteil v. 29.1.2015, 12 K 3193/12 E).

Entscheidend dabei ist die Begründung.

Werbungs- oder Herstellungskosten? Wie die Gerichte urteilen

Im entschiedenen Fall ging es um 3 Eigentumswohnungen, die zunächst als Gewerberäume an eine Versicherung vermietet waren. Die wollte der Eigentümer jetzt wieder als privaten Wohnraum vermieten. Dazu war der Grundriss der Wohnungen aber nicht geeignet. Deshalb ließ er kurzerhand die Wände versetzen und die so entstandenen neuen Räume renovieren.

Die Kosten dafür machte er als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Aber das Finanzamt spielte nicht mit. Das seien anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ein Sofortabzug komme somit nicht infrage, die Kosten müsste der Eigentümer vielmehr über die Nutzungsdauer abschreiben. 

Finanzgericht: Keine Aufwertung, keine Herstellungskosten!

Das sah das Finanzgericht Münster jedoch ganz anders: Da die Wohnungen durch die Umgestaltung nicht aufgewertet oder erweitert worden seien, könne von Herstellungskosten keine Rede sein. Der Eigentümer durfte die Kosten als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sofort im betreffenden Steuerjahr absetzen.