Mietmangel: Wer den Handwerker bestellen muss

Ihr Mieter hat Sie angerufen und Ihnen mitgeteilt, dass der Spülkasten ständig nachtropft. Wasser, das er über seine Betriebskosten selbst nachzahlen muss. Deswegen will er, dass möglichst schnell ein Installateur kommt.

Ein defekter Spülkasten gilt rechtlich als „Mangel der Mietsache“. Dennoch darf Ihr Mieter nicht einfach auf eigene Faust den Handwerker anrufen, sondern muss Ihnen erst einmal den Mangel anzeigen.

Sie haben dann 2 Möglichkeiten: Entweder Sie bestellen sofort selbst den Handwerker und können sich bald wieder über die volle Miete freuen oder Sie schieben die Reparatur auf die lange Bank – so lange darf der Mieter allerdings eine geminderte Miete zahlen.

Reparaturkosten: Wer den Handwerker bezahlen muss

Zeigt Ihnen Ihr Mieter einen Mangel an, müssen Sie tätig werden. Entweder Sie reparieren den Schaden selbst fachmännisch oder Sie bestellen den Handwerker und müssen den natürlich auch bezahlen! Ob Sie die Kosten aufgrund Ihrer Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag wieder vom Mieter zurückfordern können, steht auf einem anderen Blatt.

Was gilt, wenn der Mieter selbst den Handwerker ruft  

Ruft der Mieter auf eigene Faust den Handwerker und präsentiert er Ihnen hinterher dafür die Rechnung des Handwerkers, läuft es normalerweise so: Erst wenn Sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist auf die Mängelanzeige Ihres Mieters reagieren und auch nicht auf seine Erinnerung hin tätig werden, darf er selbst den Handwerker bestellen.

Die Kosten dafür müssen Sie ihm ersetzen, wenn sie angemessen sind und nicht völlig überzogen. Der Mieter kann die Kosten aber auch mit seiner nächsten Mietzahlung verrechnen. Das setzt jedoch voraus, dass er Ihnen zuvor mitgeteilt hat, was und warum er Ihnen etwas von der nächsten Miete abzieht.

Was gilt, wenn der Mieter ungefragt den Handwerker bestellt 

Beseitigt Ihr Mieter eigenmächtig einen Mangel, ohne dass er zuvor die Mangelbeseitigung bei Ihnen angemahnt hat, müssen Sie ihm seine Aufwendungen nicht ersetzen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Das gilt jedenfalls, wenn die Sache nicht so dringend war, wenn also keine dringende Gefahr für Leib, Leben oder die Gesundheit bestand.

Gefahr in Verzug ist beispielsweise gegeben, wenn eine Gasleitung undicht ist, ein Wasserrohrbruch vorliegt oder ein Fenster droht, aus dem Rahmen zu fallen. Dann muss Sie der Mieter zuvor nicht lange fragen, ob er einen Handwerker rufen darf.

Gleiches gilt, wenn er Sie einfach übergeht und selbst den Handwerker ruft, obwohl es weder zum Erhalt noch zum Wiederherstellen des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), den Mangel umgehend zu beseitigen.

In beiden Fällen müssen Sie ihm seine Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB erstatten (BGH, Urteil v. 16.1.2008, VIII ZR 222/06).


Beispiel für eine eigenmächtige Beauftragung

Die Heizung fällt in den Sommermonaten aus. Ihr Mieter ruft eine Heizungsfirma zu Hilfe, obwohl weder eine Dringlichkeit besteht noch Ihr Mieter Ihnen den Mangel zuvor angezeigt oder Sie zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat.

Die Kosten müssen Sie ihm nur ersetzen, wenn Sie den Mangel günstiger hätten beseitigen können. Allerdings müssen Sie das erst einmal beweisen!

Fällt die Heizung dagegen im Winter bei Minustemperaturen aus und ruft Ihr Mieter den Heizungsdienst, nachdem er (vergeblich) versucht hat, Sie zu erreichen, müssen Sie ihm die Kosten ersetzen. Denn dann liegt zum einen Verzug vor. Zum anderen ein Notfall, denn es ist dem Mieter nicht zumutbar, im Kalten zu sitzen!