Werbungskosten sind für Vermieter eine feine Sache. Deswegen achtet das Finanzamt mit Argusaugen darauf, ob Sie auch tatsächlich Einkunftserzielungsabsicht mit Ihrer Immobilie haben. 

Gerade, wenn Sie schon länger keine Mieteinnahmen mehr hatten, streicht Ihnen das Finanzamt gern einmal Ihre Werbungskosten. Wann und wo das Finanzamt den Rotstift ansetzt, zeigt dieses aktuelle Urteil.

Zu langer Leerstand kann Sie Ihre Werbungskosten kosten

Wer seine Wohnung jahrelang leer stehen lässt, könnte Ärger mit dem Finanzamt bekommen. Noch dazu, wenn Sie jahrelang fleißig Verluste steuerlich geltend machen, aber keine Mieteinnahmen haben.

Diese bittere Erfahrung machte der Eigentümer einer Eigentumswohnung in Mecklenburg Vorpommern. Der hatte seine Wohnung bis 1999 vermietet. Danach wurde die Eigentumsanlage saniert. Bis 2005 waren die Sanierungsarbeiten jedoch erst zur Hälfte abgeschlossen.

So schnell kann Ihre Einkunftserzielungsabsicht entfallen

Als der Vermieter für die Jahre 2006 bis 2010 Verluste aus Vermietung und Verpachtung von rund 37.000 Euro steuerlich geltend machen wollte, lehnte das Finanzamt das ab.

Das Mietobjekt stand dem Finanzamt zu lange leer. Schließt sich nach einer langen Vermietungsphase ein lang andauernder Leerstand an, zweifelt das Finanzamt an Ihrer Einkunftserzielungsabsicht. Das gilt sogar, wenn Sie als Steuerpflichtigen kein Verschulden am Leerstand trifft.

Werbungskosten: 5 Jahre Leerstand ist dem Finanzamt zu lang   

Sie können zwar grundsätzlich auch während einer Leerstandsphase Werbungskosten abziehen, aber nur, solange Sie Ihre ursprüngliche Einkunftserzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben haben.  

Steht eine Wohnung jedoch bereits länger als 5 Jahre leer und ist nicht absehbar, ob und gegebenenfalls wann sie wieder vermietet werden kann, entfällt für das Finanzamt Ihre Einkunftserzielungsabsicht. Sie dürfen dann die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht steuerlich absetzen.

Sanierungsstau in WEG: So teuer kann das für Sie enden

Von einer fehlenden Einkunftserzielungsabsicht gehen die Gerichte aus, wenn die Wohnanlage, zu der Ihre Wohnung gehört, in einem Sanierungsstau steckt und dadurch Ihre Eigentumswohnung unvermietbar wird (FG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 6.4.2016, 3 K 44/14).  

Die Eigentümerversammlung hatte schon 1999 die Sanierung der Wohnungsanlage beschlossen. Dennoch waren die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten 2005 immer noch erst zu 50 Prozent abgeschlossen.

Weil die anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auch noch ein Wörtchen bei der Gesamtsanierung mitzureden hatten, war für das Finanzamt nicht absehbar, bis wann die Arbeiten abgeschlossen und die Wohnung erneut vermietet werden konnte. Damit war für das Finanzamt die Einkunftserzielungsabsicht des Eigentümers spätestens im Jahr 2005 entfallen.